Detrazione del 36% dei lavori di ristrutturazione degli immobili: la proroga fino al 31/12/2012

I contribuenti avranno a disposizione ancora due anni di tempo per beneficiare della detrazione Irpef del 36% relativa alle spese di ristrutturazione edilizia. Infatti la legge Finanziaria del 2010 (art. 2, commi 10 e 11 L. n. 191/2009) ha ulteriormente differito dal 31 dicembre 2011 al 31 dicembre 2012 la data ultima entro cui sarà possibile fruire del predetto beneficio fiscale. Intanto l’Agenzia delle entrate ha precisato con la risoluzione n. 7/E del 2010 che l’agevolazione riguarda, oltre le spese straordinarie, anche quelle ordinarie purché riferibili alle parti comuni di cui all’art. 1117 n. 1, 2 e 3 del c.c. tra cui fondazioni, muri maestri, cortili, portinerie, ascensori, pozzi, cisterne e, in generale, tutte le parti di un edificio necessarie all’uso comune.

I contribuenti avranno a disposizione più tempo per fruire della detrazione Irpef del 36% concernenti i lavori di ristrutturazione di immobili. La legge Finanziaria n. 191/2009 ha prorogato la scadenza dal 31 dicembre 2011 al 31 dicembre del 2012. Inoltre l’Agenzia delle entrate ha fornito con la risoluzione n. 7/E del 2010 alcuni chiarimenti riguardanti l lavori su parti comuni degli edifici.

Soggetti ammessi alla detrazione

Il beneficio fiscale riguarda tutti i soggetti Irpef, ma non solo i proprietari, ma anche tutti gli altri soggetti che sono titolari di diritti reali sugli immobili e che ne sostengono le spese. In particolare possono beneficiare della detrazione:

• Il proprietario o il nudo proprietario;
• l’usufruttuario;
• il titolare di un diritto d’uso;
• il titolare di un diritto di abitazione (es. coniuge superstite ex art. 540 del c.c.) o di superficie;
• il locatario;
• il comodatario;
• il familiare convivente del possessore o del detentore dell’immobile, anche se non legalmente sposato, a condizione che le fatture ed i bonifici siano a lui intestati (cfr Cass. civ., sentenza n. 26543/2008);
• i soci di una cooperativa sia essa a proprietà divisa o indivisa;
• gli imprenditori individuali, esclusi gli immobili strumentali e gli immobili c.d. beni merce;
• l’acquirente che, nel caso di preliminare in fase di vendita, sia già immesso nel possesso dell’immobile ed esegua per sé i lavori. In questo caso il beneficio spetta a condizione che il preliminare sia stato registrato e che l’acquirente indichi gli estremi di registrazione nella comunicazione di inizio lavori da presentare presso il Centro operativo di Pescara.

Spese agevolabili

Danno diritto a fruire della detrazione dell’Irpef le seguenti tipologie di oneri concernenti la ristrutturazione del fabbricato:

• le spese di manutenzione ordinaria, solo se relative a parti comuni dell’edificio;
• le spese di manutenzione straordinaria;
• le opere di restauro e di risanamento conservativo;
• i lavori di ristrutturazione edilizia.

Per quanto riguarda gli oneri (ordinari) concernenti le parti comuni di edifici condominiali la detrazione spetterà ai singoli condomini in base al riparto effettuato con l’applicazione delle quote millesimali. A tal proposito l’Agenzia delle entrate ha precisato che le parti comuni sono quelle indicate dall’articolo 1117, n. 1, 2 e 3 del c.c. tra cui fondazioni, muri maestri, cortili, portinerie, ascensori, pozzi, cisterne e, in generale, tutte le parti di un edificio necessarie all’uso comune.

Sono riconducibili nel novero delle spese di manutenzione straordinaria le opere o le modifiche necessarie al rinnovamento o alla sostituzione di parti strutturali degli edifici. Si tratta, ad esempio, delle spese sostenute per l’installazione di ascensori, di scale di sicurezza, degli oneri sostenuti per il miglioramento di servizi igienici, per la sostituzione di infissi esterni, etc.

Sono parimenti agevolabili gli oneri sostenuti per il restauro ed il risanamento conservativo, cioè di quelle spese che hanno quale finalità la conservazione dell’immobile e della sua funzionalità tramite una serie di interventi. Sono riconducibili all’interno della predetta categoria di oneri l’adeguamento delle altezze dei solai o l’apertura di finestre.

Infine tra gli oneri di ristrutturazione edilizia rientrano quelli rivolti alla trasformazione di un fabbricato in tutto o in parte rispetto a quello precedente. Si tratta, ad esempio, della modifica della facciata, delle spese sostenute per la realizzazione di un balcone o per l’apertura di nuove porte o finestre.

Adempimenti per fruire della detrazione

Al fine di beneficiare della detrazione il contribuente deve assolvere ad una serie di adempimenti. In primo luogo deve essere inviata, prima dell’inizio lavori, un’apposita comunicazione al Centro operativo di Pescara utilizzando un apposito modello che può essere scaricato dal sito dell’Agenzia delle entrate. Unitamente alla predetta comunicazione dovranno essere allegati i seguenti documenti:

• copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori;
• i dati catastali;
• le fotocopie delle ricevute di pagamento dell’Ici se dovuta;
• la fotocopia della delibera assembleare e della tabella millesimale unicamente per i lavori eseguiti su parti comuni (condominiali);
• la dichiarazione del proprietario concernente il consenso prestato per l’esecuzione dei lavori nel caso in cui vengano eseguiti dal detentore dell’immobile.

Contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, a cura dei soggetti interessati alla detrazione, deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per
territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:

• generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
• natura dell’intervento da realizzare;
• dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità,
• da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
• data di inizio dell’intervento di recupero.

La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla Asl.

In luogo di tutta la documentazione prevista, i contribuenti possono produrre un’autocertificazione, ai sensi del D.P.R. n. 445 del 28 dicembre 2000, attestante il possesso della stessa e la disponibilità ad esibirla se richiesta dagli uffici finanziari. La dichiarazione è esente da imposta di bollo.

Inoltre per poter beneficiare della detrazione è necessario effettuare il pagamento tramite bonifico bancario o postale dal quale dovranno risultare;

• la causale del versamento;
• il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento;
• il codice fiscale o il numero di partita Iva del beneficiario.

La fattura a saldo del lavoro deve riportare l’indicazione del costo della relativa mano d’opera impiegata.

Dal 1° luglio 2010 al momento del pagamento del bonifico, banche o Poste italiane dovranno operare una ritenuta del 10% a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori.

Determinazione della quota detraibile

La detrazione del 36% è consentita entro il limite massimo di 48.000 euro di oneri concernenti i lavori (anche se l’immobile è cointestato). Essa deve essere suddivisa in dieci annualità. Tuttavia sono ammesse le seguenti deroghe:

• se il contribuente ha o supera i 75 anni è possibile la detrazione in cinque anni;
• se il contribuente supera 80 anni è ammessa la detrazione in tre rate.

La scelta per la suddivisione della detrazione deve essere effettuata irrevocabilmente nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di imposta in cui la spesa viene sostenuta. Se le spese vengono sostenute in più anni, la scelta operata nella prima dichiarazione non è vincolante anche per l’anno successivo.

Autore: Nicola Forte – Centro Studi CGN

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