Il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 ha tracciato i profili essenziali della disciplina transitoria, senza fornire tuttavia indicazioni certe ed univocamente individuabili su alcuni aspetti di portata sostanziale.
Per i contratti registrati a partire dal 7 aprile 2011 l’opzione può essere esercitata in sede di registrazione del contratto (barrando l’apposita casella del Modello SIRIA o del Modello 69).
Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile ed il 6 giugno 2011, viene stabilito il termine unico del 6 giugno per la registrazione e, quindi, per l’esercizio dell’opzione.
E’ previsto che il locatore possa applicare il regime della cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi per il 2011 (quindi quella da presentare nel 2012) senza alcun obbligo informativo preventivo nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria, per i contratti in corso nel 2011, già scaduti oppure oggetto di risoluzione volontaria alla data di entrata in vigore della norma (7 aprile 2011) nonché per i contratti per i quali alla medesima data del 7 aprile 2011 è già stata eseguita la registrazione nonché ulteriormente per i contratti prorogati per i quali è stato effettuato il relativo pagamento.
In tutti i casi sopra richiamati, ferma restando l’impossibilità di chiedere il rimborso dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo già assolta, il Provvedimento ammette la possibilità di ingresso nel regime opzionale della cedolare secca già a decorrere dall’anno 2011.
Tale possibilità apre alcuni interrogativi.
In primo luogo la norma ed il Provvedimento attuativo non consentono di comprendere se la facoltà di opzione sia subordinata al fatto che il locatore, che pur non essendo tenuto ad alcun obbligo comunicativo nei confronti dell’Amministrazione Finanziaria dovrà in ogni caso dare al conduttore la preventiva comunicazione di rinuncia all’adeguamento del canone, abbia già beneficiato o meno ad adeguamenti di canone rispetto a quello maturato prima del rinnovo o della proroga.
E questo primo interrogativo ne trascina altri con sè.
Entro quale termine dovrà essere effettuata la comunicazione dal locatore al conduttore (che, si ricorda, deve essere “preventiva”)? Nel silenzio della norma, auspicando che sul punto l’Amministrazione Finanziaria faccia conoscere il proprio orientamento il prima possibile, ove venisse confermata la possibilità di applicazione della cedolare secca già dal 2011 anche in presenza di adeguamenti di canone già applicati (il che non appare scontato) appare prudente consigliare di effettuare la comunicazione entro il termine del 6 giugno 2011.
Inoltre dovrà essere chiarito se l’opzione si applicherà “per periodi d’imposta” o, come appare necessario, “per annualità locative”:
In tale secondo caso, si creerà la necessità di distinguere, nell’ambito del medesimo periodo d’imposta, le due diverse modalità di tassazione del canone locativo derivante dal singolo contratto, con gli aggravi amministrativi (applicazione degli adeguamenti di canone ed assoggettamento ad imposta di registro) e dichiarativi (sdoppiamento del rigo del quadro RB di Unico) che inevitabilmente ne conseguiranno.
