Cosa fare quando si loca un immobile per uso turistico complessivamente nell’anno per più di 30 giorni con più contratti e a differenti conduttori? Esaminiamo la normativa e l’iter di registrazione.
DISCIPLINA NORMATIVA
Può capitare, nel corso dell’anno, di affittare il medesimo immobile abitativo ad uso turistico per più periodi con più contratti, singolarmente di durata inferiore ai 30 giorni.
La Finanziaria del 1998 (legge 27 dicembre 1997 n. 449) nell’articolo 21, comma 18, lettera e), punto 2, ha aggiunto, al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (cosiddetto TUR), alla Tariffa II (Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso), l’articolo 2-bis: “Locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno”.
Il TUR, quindi, prevede che se un contratto di locazione ha durata inferiore ai 30 giorni non è necessario registrarlo, salvo il caso d’uso.
Per “caso d’uso” s’intende, ai sensi dell’articolo 6 del D.P.R. n. 131/1986, “quando un atto si deposita , per essere acquisito agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nell’esplicazione di attività amministrative o presso le amministrazioni dello Stato e degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga ai fini dell’adempimento di un’obbligazione delle suddette amministrazioni, enti o organi ovvero sia obbligatorio per legge o regolamento”.
Quindi, si prevede un’eccezione alla registrazione che concerne esclusivamente i contratti con durata non superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno: i 30 giorni devono essere conteggiati dalla data di inizio alla data di fine della locazione e possono riguardare anche più frazioni di periodi in un anno.
Nel caso in cui, invece, vengano stipulati più contratti di locazione con durata inferiore ai 30 giorni, anche con conduttori diversi e sempre per il medesimo immobile, la durata di ogni singolo contratto deve essere sommata e l’obbligo di effettuare la registrazione deve essere determinato sulla durata complessiva.
ESEMPIO – Affitto ad uso turistico la casa al mare per un periodo dal 1/06 al 20/06 (20 giorni) ad un conduttore per 1.000 euro. Poi, sempre ad uso turistico, affitto lo stesso immobile, nuovamente per un periodo che va dal 15/07 al 21/07 (7 giorni) ad un conduttore diverso dal precedente per 350 euro. Infine, loco la medesima casa ad uso turistico per tutta la seconda metà di agosto: dal 15/08 al 31/08 (17 giorni) ad un terzo conduttore per 850 euro.Complessivamente ho affittato per 44 giorni (20+7+17) a tre conduttori diversi, per complessivi 2.200 euro.
Dall’esempio, si desume che devo registrare il contratto, in quanto la somma dei giorni in cui l’immobile è occupato è superiore ai 30 giorni: nell’esempio sono 44.
ITER DI REGISTRAZIONE
D. Registro un unico contratto per la durata complessiva (nell’esempio di 44 giorni), indicando i tre conduttori diversi, oppure registro i tre singoli contratti?
R. All’Agenzia delle Entrate dovrò presentare i tre singoli contratti per la registrazione cartacea. La registrazione telematica, in questo caso, non è ammissibile in quanto attualmente la procedura Entratel scarta i contratti abitativi con una durata complessiva inferiore ai 30 giorni. Non potrò quindi generare tre file .xml.
D. All’Agenzia delle Entrate dovrò presentare un unico modello 69 riportante tutti i dati cumulativi oppure dovrò presentare un modello 69 per ogni singolo contratto?
R. Dovrò presentare un modello 69 per ogni singolo contratto. Il modello 69, infatti, serve per presentare e registrare allo sportello il contratto.
D. Per quanto concerne la liquidazione dell’imposta di registro, se sono obbligato a registrare: presento un unico F23 calcolando l’imposta sulla somma dei tre affitti (nell’esempio 2.200 euro) e su questo calcolo l’imposta di registro al 2% oppure calcolo per ogni contratto la propria imposta (nell’esempio ho un versamento minimo di 67 euro per ogni singolo contratto)?
R. Dovrò versare per ogni contratto l’imposta di registro: dall’esempio verso 67 euro per tre volte. Naturalmente dovrò versare anche l’imposta di bollo per i tre contratti.
D. Nel caso in cui uno o più contratti abbiano già superato il termine obbligatorio di 30 giorni per la registrazione, dovrò versare anche sanzioni e interessi per il ritardo di versamento?
R. Per i contratti che hanno già superato i 30 giorni di termine dovrò versare sanzioni ed interessi.
Giacomo Forato – Centro Studi CGN
