Con la stipula di un contratto di locazione scaturisce l’obbligo sia per il locatore sia per il conduttore di registrare l’atto entro 30 giorni all’Agenzia delle entrate e di versare contestualmente l’imposta di registro sul canone di locazione indicato, sempre che questi non sia assoggettato ad IVA, nel qual caso l’imposta di registro non è dovuta. Ecco come gestire questi adempimenti.
L’art 1, comma 4, Legge 431 del 9 dicembre 1998 stabilisce che “A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di contratti di locazione è richiesta la forma scritta.”
La volontà di stipulare un contratto deve essere manifestata in un contratto da redigere, sottoscrivere e registrare.
Per i contratti di locazione è prevista la registrazione sia in forma cartacea sia in forma telematica.
Registrazione cartacea
Il soggetto incaricato alla registrazione (il locatore, il conduttore, o un intermediario nominato dalle parti) deve recarsi direttamente presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non è necessario che sia quello territorialmente competente in relazione al domicilio fiscale) con i seguenti documenti:
- almeno due copie del contratto da registrare con firme originali del/dei locatore/i e del/dei conduttore/i;
- il Modello F23 regolarmente versato, che riporta le imposte;
- il Modello 69 di richiesta di registrazione, debitamente compilato;
- marche da bollo da applicare su originali e copie (una marca da bollo da Euro 16,00 per ogni foglio scritto, ovvero ogni 100 righe. Per foglio si intende 4 facciate dattiloscritte).
Verificata la documentazione, l’ufficio rilascia la ricevuta dell’avvenuta presentazione e, successivamente, restituisce le copie timbrate con protocollo di registrazione.
Registrazione telematica
La modalità telematica è stata istituita con il DPR n. 404 del 5 ottobre 2001 e consente di registrare un contratto di locazione direttamente tramite il canale Entratel. Tale modalità, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con Circolare n. 3 del 7 gennaio 2002, è obbligatoria per coloro che possiedono almeno 10 immobili, mentre è facoltativa per chi ne possiede meno.
Il file ministeriale del contratto, in formato .xml, dovrà essere trasmesso all’Agenzia delle Entrate a cura di un intermediario abilitato Entratel (di cui alla lett. d dell’art. 1 del Decreto Ministeriale 24 dicembre 1999). Ricevuto il file ministeriale, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione dell’intermediario le ricevute di avvenuta registrazione e di avvenuto pagamento delle imposte on-line, che devono essere stampate e consegnate alle parti.
La ricevuta dell’avvenuta registrazione va conservata per 10 anni ed è particolarmente importante in quanto il numero di protocollo in essa riportato (ed assegnato dalla procedura di invio Entratel) sarà necessario per poter gestire/adempiere gli eventuali pagamenti successivi. Inoltre, i pagamenti delle imposte avvengono tramite diretto addebito in conto corrente (specifiche dell’ Agenzia delle Entrate: Provvedimento del 2 luglio 2002 e Provvedimento del 27 giugno 2003) senza che sia necessario recarsi in Banca/Posta per il versamento delle imposte mediante il Modello F23.
L’imposta di registro dovuta in sede di registrazione del contratto di locazione varia a seconda della tipologia di immobile locato.
L’imposta di registro può essere versata:
a) in un’unica soluzione, calcolando il 2% del canone stabilito per l’intera durata del contratto. Se il contratto viene disdetto prima del tempo, il contribuente ha diritto al rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto;
b) solo per la prima annualità, calcolando il 2% sul canone relativo a ciascuna annualità, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore ad euro 67,00. Nel caso si scelga di pagare annualmente l’imposta, quella dovuta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore ad euro 67,00.
Il versamento dell’imposta di registro avviene utilizzando il modello F23, reperibile presso gli sportelli bancari e postali. Come sopra citato, in caso di registrazione telematica è possibile effettuare il versamento mediante addebito diretto in c/c.
I codici tributo da utilizzate:
107T – Imposta di registro per tutta la durata del contratto nel caso di locazioni pluriennali
109T – Imposta di registro per contratti in comodato d’uso gratuito. Questo codice viene utilizzato anche per inserire lo 0,5% sulla cauzione prestata da terzi e nel pagamento dell’imposta di registro in misura fissa dei 67 euro per la comunicazione della riduzione del canone
110T – Imposta di registro per subentro conduttore o locatore
115T – Imposta di registro per la prima annualità (nel caso di locazioni pluriennali) oppure per le locazioni inferiori ai 2 anni
671T – Sanzioni per la tardiva registrazione
731T – Interessi per la tardiva registrazione
964T – Tributi speciali o Diritti di segreteria.
Rita Martin – Centro Studi CGN
