I canoni dei contratti di locazione possono essere aggiornati, ad ogni scadenza annuale, sulla base dell’indice dei prezzi al consumo emanato dall’ISTAT. Ma cos’è esattamente l’aggiornamento ISTAT?
All’articolo 32 della Legge 392/1978 è previsto che, ai fini del calcolo dell’aggiornamento del canone di locazione, si utilizzi, come indice di riferimento, l’Indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati al netto dei tabacchi, noto anche come indice FOI. Sulla base di tale disposizione quindi, le parti contrattuali sono tenute ad aggiornare il canone di locazione con questo indice su base annuale.
La stessa giurisprudenza statuisce l’indice FOI come unico riferimento per l’aggiornamento del canone di tutte le tipologie contrattuali. In sede di stipula del contratto, le parti possono decidere anche la percentuale di variazione in aumento del canone: se rivalutare al 100% dell’indice o al 75% dello stesso, oppure non rivalutare proprio.
Ma cos’è il FOI? Il FOI è l’indice che misura la variazione mensile dei prezzi di un “paniere” (un insieme prefissato di beni e servizi) ai fini del calcolo dell’inflazione. Tale indice è preso a riferimento dalla Legge 392/78 all’articolo 32 secondo comma, per il calcolo della rivalutazione del canone di locazione su base annua ed in generale per tutte le rivalutazioni monetarie.
Chi calcola il FOI? È calcolato dall’ISTAT, l’istituto nazionale di statistica. Il FOI viene pubblicato ogni metà mese nel sito dell’ISTAT ed entro il 20esimo giorno del mese successivo nella Gazzetta Ufficiale. Un brevissimo esempio per capire: l’ISTAT pubblica l’indice FOI, del mese di marzo, entro il 15 aprile. La Gazzetta Ufficiale pubblica il FOI, del mese di marzo, entro il 20 di maggio, cioè entro il 20esimo giorno del mese successivo rispetto alla data di pubblicazione da parte dell’ISTAT.
Dal punto di vista operativo, a causa di questo “ritardo” di pubblicazione, ci si trova a dover gestire una situazione “insolita” nella quale potrebbe mancare proprio l’indice FOI di cui abbiamo bisogno ai fini del calcolo della rivalutazione. Un altro facile esempio per capire: se è stato sottoscritto un contratto di locazione ad ottobre 2011, ad ottobre del 2012 si calcolerà l’aggiornamento del canone dell’anno solare appena trascorso, con i dati dell’ultima variazione dell’indice FOI disponibile in Gazzetta Ufficiale: cioè l’ultimo indice FOI pubblicato. In questo caso, trovandoci ad inizio ottobre, l’ultimo pubblicato è agosto 2012 (il FOI di settembre 2012 viene pubblicato il 15 di ottobre 2012).
Come ci si deve comportare in questo caso? Brillantemente la giurisprudenza ha risolto consigliando di utilizzare l’ultimo indice a disposizione. Quindi, tornando al nostro esempio, se ci troviamo nel mese di ottobre 2012, l’ultimo FOI pubblicato è quello di agosto 2012, quindi, il calcolatore deve accettare come asse temporale un intervallo che finisce ad agosto 2012 ed inizia ad agosto 2011. Si regredisce di un anno solare (agosto 2011), in quanto le parti devono assumere un intervallo di tempo annuale per il calcolo dell’aggiornamento ISTAT.
Riassumendo, il canone di locazione si dovrebbe aggiornare nella misura della variazione assoluta in aumento dell’ultimo indice FOI disponibile sulla Gazzetta Ufficiale considerando un intervallo temporale di un anno solare intero.
Giacomo Forato – Centro Studi CGN
