I canoni non riscossi relativi a immobili locati a uso non abitativo dovranno essere sempre dichiarati e i contribuenti non potranno recuperare le imposte assolte sui canoni di locazione dichiarati.
È questa la risposta fornita dall’Agenzia delle entrate nella Circolare n. 11/E del 21 maggio 2014 a proposito della “eventuale” possibilità di recuperare le imposte sui canoni non riscossi per gli immobili concessi in locazione per uso non abitativo.
Come noto, l’articolo 26, comma 1, del D.P.R. n. 917 del 1986 (TUIR) prevede che “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale (…) per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”. In altri termini, secondo il tenore letterale del suddetto articolo, il canone di locazione deve essere assoggettato a tassazione a prescindere dalla sua percezione.
Limitatamente ai canoni non riscossi, l’art. 8, comma 5, della Legge n. 431 del 1998, ha stabilito che i relativi canoni, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Stante quanto sopra, il contribuente che non ha riscosso i suddetti canoni non dovrà assoggettarli a tassazione se, entro il termine di presentazione della stessa, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. Inoltre, se dalla sentenza si evince la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento del giudice, al locatore è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.
Tale principio, tuttavia, opera esclusivamente per gli immobili concessi in locazione a uso abitativo. Ne deriva che, per le locazioni di immobili a uso non abitativo:
- il canone di locazione risultante dal contratto di locazione, non percepito, deve essere in ogni caso dichiarato fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;
- le imposte assolte sui canoni di locazione dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate.
Tale presa di posizione dell’Amministrazione finanziaria, peraltro, è suggellata dalla sentenza n. 362 del 200 della Corte Costituzionale, secondo cui non è fondata la questione di legittimità dell’art. 26 del TUIR, in quanto il sistema di tassazione relativo alle locazioni non abitative non risulta “gravoso e irragionevole” considerato che il locatore, per la risoluzione del contratto di locazione, può utilizzare precisi e distinti gli strumenti previsti dal codice civile. La Corte, infatti, sancisce che “il locatore può avvalersi in ogni caso della risoluzione ex art. 1454 cod. civ., a parte l’eventuale sussistenza delle altre ipotesi di risoluzione di diritto ex artt. 1456 e 1457 cod. civ. e la possibilità della azione di convalida di sfratto”.
Massimo D’Amico – Centro Studi CGN
