Gli addetti ai lavori la chiamano “Legge Chelier”, dal ministro francese che l’ha inventata riscuotendo oltralpe un notevole successo, tanto che il decreto “Sblocca Italia” ne propone una versione anche per i contribuenti italiani. Vediamo di che cosa si tratta, quali vantaggi fiscali comporta e a chi conviene.
In sintesi: un contribuente persona fisica acquista dal costruttore un immobile nuovo o completamente ristrutturato, qualificato in classe energetica alta, e si impegna a concederlo in locazione a un canone non superiore a quello c.d. concordato. In cambio riceve un abbattimento dell’imponibile IRPEF pari al 20% del costo di acquisto che non può superare euro 300.000 (deduzione massima pari a euro 60.000), da ripartire in 8 anni, quindi massimo euro 7.500 all’anno. Unica esclusione: il conduttore non può risultare parente entro il primo grado (padre e figlio per esempio) del locatore.
La domanda è d’obbligo: conviene?
È l’art. 21 del D.L. 133/2014, nella parte dedicata alle “Misure per il rilancio dell’edilizia”, a stabilire i contenuti della nuova agevolazione, che consiste in una deduzione dal reddito complessivo IRPEF per l’acquisto o la costruzione di immobili residenziali da destinare, entro 6 mesi dall’acquisto, alla locazione a canone (anche libero) per un periodo di almeno 8 anni.
Al contribuente persona fisica, non esercente un’attività commerciale, viene riconosciuta una deduzione dal reddito complessivo:
- per l’acquisto, effettuato dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di immobili a destinazione residenziale, di nuova costruzione o oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. D del DPR n. 380/2001, ceduti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie;
- per le spese sostenute per la costruzione di immobili a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.
La deduzione riconosciuta è pari al 20% del prezzo d’acquisto risultante dall’atto di compravendita o delle spese di costruzione attestate dall’impresa che esegue i lavori, nel limite massimo complessivo di spesa di euro 300.000, e spetta a condizione che:
- l’immobile acquistato o costruito sia destinato, entro 6 mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori, alla locazione per un periodo continuativo di almeno 8 anni. In caso di risoluzione contrattuale per motivi non imputabili al locatore il diritto alla deduzione si conserva purché venga stipulato un nuovo contratto entro un anno dalla risoluzione del contratto precedente;
- l’immobile non sia classificato nelle categorie catastali A1, A8, e A9;
- l’immobile consegua prestazione energetiche certificate in classe A o B secondo le specifiche leggi in materia;
- il canone di locazione non sia superiore a quello stabilito dagli appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative ai sensi dell’art. 2, comma 3, Legge n. 431/1998 (c.d. canone concordato), ovvero a quello indicato nelle convenzioni-tipo comunali ai fini del rilascio del permesso di costruire (art. 18 del D.P.R. n. 380/2001), ovvero a quello stabilito per i contratti di locazione a canone speciale (art. 3, comma 114, L. n. 350/2003);
- non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario.
La deduzione è ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto, e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre norme per le stesse spese.
Per la piena operatività della nuova agevolazione si dovrà attendere un provvedimento attuativo a cura del Ministero delle infrastrutture di concerto con quello dell’Economia e Finanze.
In definitiva al contribuente che intenda beneficiare del nuovo bonus spetta una deduzione dal reddito pari a un massimo di euro 7.500 per 8 anni che, tradotta in ragione delle aliquote marginali, determina un risparmio d’imposta pari a euro 3.075 (41% per scaglioni tra 55.000 e 75.000), oppure euro 2.850 (38% per scaglioni tra euro 28.000 ed euro 55.000) e così via prendendo gli altri scaglioni.
La ricerca del calcolo di convenienza può essere effettuata considerando gli effetti del risparmio fiscale secondo l’aliquota marginale (in esempio al 41%) in combinazione con la tassazione relativa ai canoni di locazione assoggettati a cedolare secca (ritenuta più conveniente). Il modello semplificato che proponiamo non tiene conto di altre spese e imposte (per esempio IMU) che, dovendosi applicare ad entrambe le ipotesi (acquisto con o senza bonus), non risulterebbero dirimenti nella nostra analisi.
A chi conviene dunque? La risposta è: dipende.
- Dipende dal divario esistente in un certo territorio tra canone concordato e canone libero. Laddove questo divario è estremamente significativo, come nel caso considerato (in cui il canone libero rappresenta il doppio di quello concordato), la redditività dell’investimento è a favore dell’acquisto senza fruizione del bonus. Quando, invece, il divario si riduce, come nell’altro esempio, la convenienza si sposta sul regime che prevede la fruizione del bonus “acquista e affitta”.
- Dipende dall’aliquota marginale applicabile alla deduzione “acquista e affitta”: ad aliquote marginali più basse corrispondono minori vantaggi fiscali (da combinarsi sempre con la tassazione sugli affitti).
Va aggiunto che la gestione di un contratto di locazione comporta una gestione finanziaria affidata magari a soggetti professionali, posto che la redditività che se ne può trarre in questo momento storico (con o senza bonus) resta molto bassa.
Un altro fattore che limiterà la diffusione del nuovo bonus è rappresentato del fatto che il soggetto beneficiario potrà essere solo la persona fisica (non esercente attività commerciale) e che quindi resta esclusa tutta la platea dei soggetti qualificati.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
