Si può trasferire il diritto di abitazione con una scrittura privata, senza quindi ricorrere al rogito notarile? Rispondiamo alla domanda attraverso l’analisi di un caso pratico.
Un soggetto è proprietario di un immobile residenziale, nel quale abita stabilmente il figlio con la sua famiglia. Il proprietario afferma di avere trasferito il diritto di abitazione sull’immobile sopra citato a favore del figlio con un atto scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate, seguito da protocollazione presso il Comune, e ritiene valido quell’atto nei riguardi dello stesso Comune ai fini della traslazione del diritto reale. Secondo tale impostazione il figlio diventa soggetto passivo ai fini IMU/TASI con tutto ciò che ne consegue per quanto concerne le relative agevolazioni in relazione all’abitazione principale.
Secondo tale tesi, la traslazione del diritto reale sarebbe avvenuta con l’atto scritto tra le parti e la protocollazione al Comune della relativa scrittura privata rappresenterebbe una condizione sufficiente per il godimento in capo al figlio delle agevolazioni in materia di IMU/TASI.
Si afferma in definitiva che per la costituzione del diritto di abitazione sia sufficiente la scrittura privata, la registrazione dell’atto presso l’agenzia delle Entrate e, ai fini della riduzione/esenzione dell’IMU/TASI, l’effettiva conoscenza da parte del Comune.
Il diritto di abitazione è il diritto reale di godimento su cosa altrui che conferisce al titolare la facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
La nozione, ritraibile dal disposto dell’art. 1022 c.c., sottolinea che l’abitazione, quale diritto di abitare direttamente la casa o l’appartamento che ne costituisce oggetto, è riconosciuta soltanto in capo alla persona del titolare e ai membri della sua famiglia. Si ritiene che titolare del diritto di abitazione possa essere solo una persona fisica, in quanto nozione e disciplina dell’istituto manifestano inequivocabilmente la loro imprescindibile riferibilità alla sola persona umana.
Il più delle volte è il proprietario a istituire il diritto di abitazione a favore di un terzo, ma tale legittimazione spetta anche all’usufruttuario e al superficiario. Non spetta invece al titolare di un rapporto obbligatorio (comodatario o locatario).
Quanto all’oggetto del diritto, si ritiene possa riferirsi solo ad una casa idonea a fornire un alloggio, estendendosi, salvo contraria convenzione, ai relativi accessori, pertinenze e accessioni. In particolare, in giurisprudenza si è espressamente affermato che il diritto di abitazione si estende a tutto ciò che concorre ad integrare la casa sotto forma di accessorio o pertinenza (balconi, verande, giardino, rimessa, ecc).
Il diritto di abitazione è per sua natura un diritto temporaneo, impone un obbligo di rispetto in capo al titolare del vincolo di destinazione, prevede un divieto di cessione del diritto nonché di stipulare un contratto obbligatorio (comodato o locazione) avente per oggetto l’immobile in questione.
Per la costituzione del diritto di abitazione è necessaria la forma scritta. Inoltre, l’art. 2643, n. 4) c.c. prevede l’obbligo di rendere pubblici, con il mezzo della trascrizione, “i contratti che costituiscono o modificano (….) il diritto di abitazione” e il successivo art. 2657, comma 1 c.c., dispone che la trascrizione non possa essere eseguita “se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”. Da ciò deriva che il diritto di abitazione viene ad esistenza per il solo effetto della stipulazione in forma scritta “semplice” del relativo atto costitutivo, ma affinché l’esistenza di tale diritto sia opponibile ai terzi, e dunque anche all’Amministrazione comunale titolare della potestà impositiva IMU/TASI, occorre che esso sia trascritto nei Registri Immobiliari. Tale trascrizione è ammessa solo nella forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata (e dunque stipulato davanti ad un notaio).
Nel caso riportato, l’effettiva conoscenza dell’atto, mediante protocollazione, da parte del Comune non può sostituire i criteri legali di opponibilità dell’atto a terzi rappresentato dalla trascrizione presso i registri immobiliari.
In altri termini la scrittura privata è senz’altro un atto valido e vincolante tra le parti (in questo caso padre e figlio) ma affinché acquisti rilevanza verso terzi (in questo caso il Comune) occorre il rispetto delle norme sulla pubblicità legale (trascrizione registri immobiliari).
Per completezza di argomento è il caso di precisare che, in alcuni casi particolari, il diritto di abitazione deriva direttamente dalla legge: si tratta del diritto:
1. spettante al coniuge superstite ai sensi dell’art. 540 del codice civile;
2. del socio della cooperativa edilizia sull’alloggio assegnatogli, ancorché in via provvisoria;
3. dell’assegnatario dell’alloggio di edilizia residenziale pubblica concessogli in locazione con patto di futura vendita e riscatto (vedi circolare del Ministero delle Finanze n. 118 del 7/06/2000);
4. dell’assegnazione della casa coniugale al coniuge disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, ai soli fini dell’applicazione dell’IMU di cui all’art. 4 del D.Lgs. n. 16/2012.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
