Sul rent to buy, il contratto di godimento di un immobile in funzione di una successiva alienazione, è intervenuta l’Agenzia delle entrate al fine di chiarire il regime fiscale applicabile, con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015. Ecco le ultime precisazioni.
Il rent to buy nel D.L. Sblocca Italia
Ai sensi dell’articolo 23 del Decreto legge n. 133 del 2014, convertito con la Legge 11 novembre 2014, n. 164, il rent to buy è una fattispecie contrattuale, diversa dalla locazione finanziaria, con cui viene concesso in godimento un immobile ad una parte (conduttore) in maniera immediata, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene. La particolarità del rent to buy è l’imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento dell’immobile in un secondo momento.
Caratteristiche peculiari del nuovo contratto sono:
- concessione in godimento dell’immobile dietro il pagamento di canoni
- diritto del conduttore di acquistare il bene
- imputazione di una quota dei canoni a corrispettivo del trasferimento.
I consigli del Notariato sul rent to buy
Su questa nuova tipologia contrattuale è intervenuto il Consiglio Nazionale del Notariato che, oltre ad uno schema tipo di rent to buy, ha stilato un decalogo con alcuni consigli per chi decide di utilizzarlo, tra cui si segnalano i vantaggi e i rischi per chi vende. Se da una parte infatti il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti, dall’altra il rischio è che il conduttore decida di non comprare casa (in tal caso, specifica il Consiglio Nazionale dei Notai, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato). Per il decalogo completo si rinvia al sito del Notariato (http://www.notariato.it/it/news/le-10-cose-da-sapere-sul-rent-buy).
Regime fiscale del rent to buy: la Circolare n. 4/E del 19.02.2015
A chiarire invece gli aspetti fiscali del nuovo contratto è la circolare n. 4/E del 19 febbraio scorso dell’Agenzia delle entrate. Il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal conduttore, come sottolinea l’Agenzia, deve essere diversificato in considerazione della funzione (godimento dell’immobile e acconto prezzo) per la quale dette somme sono corrisposte. In caso di esercizio del diritto di acquisto dell’immobile trova applicazione la normativa prevista, sia ai fini delle imposte dirette che delle imposte indirette, per i trasferimenti immobiliari. Il regime fiscale è diverso quindi a seconda della fase di riferimento (godimento dell’immobile e successivo esercizio del diritto e trasferimento della proprietà).
Inoltre, in ogni fase del rent to buy, si distingue un trattamento fiscale diverso a seconda della qualifica del proprietario.
Proprietario/concedente che agisce in regime di impresa (nei periodi precedenti all’esercizio del diritto di acquisto, rilevano solo i canoni di locazione, nel caso di immobili strumentali per natura o di beni merce, mentre non assumono rilevanza gli acconti, essendo un anticipo sul prezzo di vendita. Se il conduttore esercita il diritto di acquisto, emerge per il concedente/titolare di reddito d’impresa un componente positivo di reddito. Se, invece, il conduttore non esercita il diritto di acquisto, assume rilevanza reddituale per il concedente (come componente positivo da assoggettare a tassazione) la sola quota di acconto versata durante la locazione dal conduttore e trattenuta dal concedente secondo gli accordi contrattuali.
Proprietario/concedente che non opera in regime d’impresa (la quota dei canoni stabilita per il godimento è tassata come reddito fondiario derivante dalla locazione e quella stabilita come acconto/prezzo per il trasferimento non è tassata, fino al periodo di imposta del trasferimento. In ogni caso, il proprietario/concedente può optare per la cedolare secca. Nel caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, il proprietario/concedente deve verificare se ha conseguito una plusvalenza imponibile quale reddito diverso in base alle regole ordinarie. Nel caso in cui il conduttore non eserciti tale diritto, la restituzione da parte del proprietario delle quote dei canoni imputata ad acconto prezzo non assume alcuna rilevanza reddituale, né per il proprietario né per il conduttore).
Alessandra Caparello
