Nel 2014 è stata istituita la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione, c.d. contratti “rent to buy”. Tali contratti, per i quali è previsto l’obbligo di trascrizione, prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine prestabilito, imputando al corrispettivo del trasferimento una parte dei canoni stabilita nel contratto. Vediamo quali sono gli obblighi e le tutele per venditore e futuro acquirente e quali sono i riflessi fiscali del rent to buy.
La norma di riferimento è l’art.23 del DL n.133 del 12 settembre 2014; ulteriori delucidazioni sono state fornite dalla circolare n.4/E del 19 febbraio 2015.
In questo tipo di contratto sostanzialmente si fondono sia un contratto di locazione sia un preliminare di vendita per il medesimo immobile, che viene ceduto subito al conduttore/futuro acquirente. Quest’ultimo versa un canone periodico per un certo periodo riservandosi la decisione di acquistare il bene in un determinato momento, versando al proprietario il prezzo pattuito, detraendo i canoni già corrisposti.
La caratteristica principale di tale tipologia di contratto è il fatto che l’acquirente non ha obbligo di acquisto dell’immobile, ma solo la facoltà; ovviamente esiste un termine entro il quale esercitare tale diritto, che solitamente è stabilito dalle parti, ma che deve rientrare nel termine massimo di 10 anni.
Qualsiasi immobile può essere oggetto del contratto rent to buy, di qualsiasi categoria catastale: appartamenti, pertinenze, cantine, negozi, uffici, magazzini, terreni, ecc.
Anche l’immobile in costruzione può essere oggetto del contratto.
Dalla parte del venditore
Il rischio principale per la parte venditrice è che il conduttore decida di non acquistare l’immobile, avendo, d’altra parte, la possibilità di trattenere tutto l’importo versato dal futuro acquirente fino a quel momento.
Se il conduttore non libera l’immobile, dovrà essere avviata una procedura di rilascio del bene; è buona norma, però, che tale possibilità sia stabilita fin dall’inizio nel testo del contratto stesso.
Dalla parte del conduttore/futuro acquirente
La legge prevede, a sua tutela, la trascrizione del contratto nei registri immobiliari, al fine di garantire che l’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti o altri atti che emergano dopo la trascrizione, la cui durata massima è di 10 anni.
In caso di fallimento della parte venditrice, il contratto rimane in essere.
In caso di rogito è prevista la nomina di un terzo.
Le imposte
Nel periodo di durata del contratto il bene rimane di proprietà della parte venditrice che quindi versa le relative imposte, come una normale locazione (quadro B del 730 ovvero RB di Unico).
Le spese di trascrizione nei registri immobiliari sono a carico del futuro acquirente, così come le spese e le imposte dovute per la compravendita.
Se il conduttore non esercita il diritto ad acquistare l’immobile nei termini prestabiliti, la quota di canoni imputata ad acconto e restituita dal proprietario non ha rilevanza fiscale né per il conduttore né per il proprietario; viceversa nel caso in cui il proprietario trattenga la parte dell’acconto prezzo, dovrà assoggettare a tassazione tale somma quale reddito diverso e nello specifico quale reddito derivante dall’assunzione di obblighi di permettere di cui alla lettera l) del comma 1 dell’art.67 del TUIR, poiché il proprietario viene remunerato per il diritto di acquisto concesso al conduttore al momento della stipula del contratto anche se vincolato al mancato esercizio del diritti di acquisto da parte di quest’ultimo.
Rita Martin – Centro Studi CGN
