Il prestito vitalizio ipotecario, noto anche come reverse mortgage o lifetime mortgage o equity release (letteralmente “mutuo inverso”) è una nuova forma di mutuo a medio-lungo termine di origine inglese riservato ai proprietari di immobili che hanno già compiuto 60 anni e che vogliono integrare la pensione con una rendita vitalizia grazie all’immobile di proprietà. Vediamo come funziona.
Definizione
Il prestito vitalizio ipotecario è un “finanziamento a medio e lungo termine con capitalizzazione annuale di interessi e spese, e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistito da ipoteca di primo grado su immobili residenziali, riservato a persone fisiche con età superiore ai 60 anni compiuti.”
In estrema sintesi, quindi, i richiedenti devono avere un’età superiore ai 60 anni ed essere proprietari di un immobile ad uso residenziale, che non deve essere già gravato da alcun tipo di ipoteca.
Il prestito vitalizio ipotecario è stato introdotto in Italia con la legge 248/2005 ed è attualmente normato dalla legge 44/2015, successivamente aggiornata dal Decreto Attuativo 226/2015.
All’istituto non possono accedere le società, le associazioni e, in generale, tutte le persone c.d. “giuridiche”.
Caratteristiche del prestito vitalizio ipotecario
Ipoteca: per usufruire dell’istituto è necessario costituire ipoteca di primo grado sull’immobile di proprietà. Lo stesso immobile deve avere un valore di oltre 75.000 euro, deve essere residenziale e non deve essere gravato da vincoli o altre ipoteche.
Il mutuatario inoltre perde la possibilità di disporre liberamente del proprio immobile.
Pertanto non sarà possibile affittarlo, sub affittarlo, ristrutturarlo e non sarà possibile nemmeno cambiare domicilio o residenza.
Se si decide di vendere l’immobile sarà necessario rimborsare il finanziamento in un’unica soluzione.
L’ipoteca potrà avere ad oggetto ed essere iscritta solo su un immobile di proprietà del finanziato, essendo espressamente vietata l’iscrizione contemporanea su più immobili.
Importo del finanziamento: lo stesso varia in funzione del valore della proprietà (valutata da un perito) e dell’età del richiedente. In particolare viene concesso il:
- 20% del valore dell’immobile per i settantenni;
- 40% del valore dell’immobile per gli ottantenni;
- 50% del valore dell’immobile per i novantenni.
La somma concessa è comunque sempre compresa tra un valore minimo di 20.000 euro ad un massimo di 350.000 euro.
Occorre anche considerare che la somma effettivamente disponibile sarà inferiore a quella finanziata per la presenza dei costi cosiddetti fissi ossia perizia del tecnico, notaio, polizza assicurativa, ecc.
Funzionamento
Trattandosi di un prestito non finalizzato, il beneficiario può disporre liberamente della somma ottenuta, senza essere costretto a rimborsare capitale o interessi fino alla sua morte o fino all’eventuale vendita dell’immobile.
Gli interessi sul debito e sulle spese connesse vanno rimborsati solo in seguito alla morte del sottoscrittore (salvo rimborsi volontari anticipati).
Il rimborso potrà essere richiesto solo al momento della morte del soggetto finanziato.
Tuttavia la restituzione potrà essere richiesta dal soggetto finanziatore anche prima della morte del soggetto finanziato al verificarsi di alcune condizioni specificamente previste:
- qualora venga trasferita in tutto o in parte la proprietà dell’immobile dato in garanzia oppure qualora vengano trasferiti in tutto o in parte altri diritti reali o di godimento relativi all’immobile stesso;
- qualora vengano compiuti atti che comportino una riduzione significativa del valore dell’immobile dato in garanzia.
Nel caso di morte del proprietario, gli eventuali eredi acquisiranno l’immobile assieme al debito, e avranno la facoltà di optare per una delle seguenti modalità:
- rimborsare il prestito ottenuto (capitale ed interessi) in un’unica soluzione, entro 12 mesi dalla morte del proprietario, mantenendo così la proprietà dell’immobile;
- lasciare libertà alla banca di vendere immobile e, con la disponibilità ottenuta, coprire il debito maturato; in questo caso eventuali somme eccedenti vengono restituite agli eredi.
Opera anche una clausola di salvaguardia per gli eredi, in quanto l’importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell’immobile, al netto delle spese sostenute.
Occorre anche considerare che per stipulare il prestito vitalizio ipotecario non è richiesto il consenso degli eredi.
Fabrizio Tortelotti
