È possibile acquistare l’abitazione principale utilizzando una modalità di acquisto differente dal consueto contratto di mutuo, cioè il leasing immobiliare abitativo. Vediamo come viene disciplinato e, soprattutto, quali sono i vantaggi e gli svantaggi rispetto al mutuo.
La Legge di Stabilità 2016 ha disciplinato, nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare, il leasing immobiliare abitativo, ossia il “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale” (art. 1 comma 76 Legge di Stabilità 2016).
Attraverso il contratto di leasing immobiliare abitativo, il legislatore ha voluto fornire una differente modalità di ingresso da parte dei soggetti nel mercato immobiliare, ingresso che altrimenti sarebbe stato consentito solo attraverso il contratto di mutuo.
Operativamente, la società di leasing (una banca o una finanziaria autorizzata) acquista l’immobile, l’utilizzatore paga un “canone periodico” e alla fine può riscattare la casa versando una rata finale.
La Legge di Stabilità 2016, al comma 82, prevede che tale agevolazione sia relativa a:
- “i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, e il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro, derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa; la detrazione spetta alle condizioni di cui alla lettera b)”;
- “le spese di cui alla lettera i-sexies.1), alle condizioni ivi indicate e per importi non superiori alla metà di quelli ivi indicati, sostenute da soggetti di età non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa”.
Esemplificando:
- i soggetti ammessi a tale agevolazione sono gli under 35 con un reddito complessivo annuo non superiore a 55.000 euro. L’agevolazione consiste nella detrazione annua dall’imposta Irpef del 19% fino a un massimo di canoni pagati pari a 8.000 euro (quindi 1.520 euro);
- per gli over 35 anni, invece, l’agevolazione è identica a quella oggi prevista per il mutuo prima casa, ossia l’importo da detrarre è pari a 4.000 euro di canoni e si può detrarre il 19% di tale importo (pertanto al massimo 758 euro l’anno).
La grande differenza consiste nel fatto che, nel leasing, il montante su cui calcolare il 19% di esenzione fiscale è dato dall’intero importo del canone mentre, nel mutuo, riguarda solo la quota interessi della rata.
Facciamo un esempio per comprendere meglio la reale differenza. Se in un anno si pagano su un mutuo rate per 5.000 euro ma, di questi 5.000, 3.000 rappresentano la quota capitale e 2.000 la quota interessi, la detrazione pari al 19% verrà calcolata solamente su 2.000; nel caso del leasing, invece, la detrazione verrà calcolata su 5.000 euro di canone. La differenza non è di poco conto.
Non è questo l’unico vantaggio. Infatti, chi decide di riscattare l’immobile al prezzo concordato inizialmente e quindi di passare dalla condizione di locatario (in quanto tenuto a versare un canone mensile) a quella di proprietario, potrà detrarre dall’Irpef il 19% di un importo massimo di 20.000 euro. Se quindi, per riscattare la casa si versano 30.000 euro, si potrà detrarre dall’Irpef un importo pari a 3.600 euro (cioè il 19% sull’importo massimo di 20.000 euro).
Tuttavia non ci sono solo vantaggi. La durata del leasing, infatti, è normalmente inferiore rispetto alla durata del contratto di mutuo e ciò comporta che la società di leasing, mediamente, calcoli delle rate di canone maggiori rispetto al contratto di mutuo.
Inoltre, con il contratto di leasing, la società finanziaria potrà attuare la procedura di sfratto già dopo una rata non pagata; al contrario, con un contratto di mutuo, lo sfratto avviene dopo un numero più ampio di rate non pagate.
Tutte e due le modalità di acquisto presentano vantaggi e svantaggi; pertanto, ogni soggetto dovrà verificare le singole condizioni soggettive e scegliere la soluzione più consona alla propria condizione.
Di seguito si riporta una esemplificazione delle differenze tra il leasing e il mutuo per l’acquisto dell’immobile effettuata sul portale Assilea:
Marco Beacco – Centro Studi CGN
