Se anche tu hai una casa vacanze locata per brevi periodi dell’anno sappi che l’articolo 4 del DL 50/2017, pubblicato sul supplemento ordinario della Gazzetta Ufficiale n. 95 ed entrato in vigore il 24 aprile, detta le nuove regole per le cosiddette locazioni brevi. Cosa cambia per i proprietari di questi immobili?
In primis, l’articolo 4 del decreto legge 50/2017 specifica quali sono i contratti brevi, individuandoli nei contratti abitativi di durata non superiore a 30 giorni, che possono prevedere anche le prestazioni di alcuni servizi di pulizia e ricambio biancheria.
In particolare, la norma definisce “locazioni brevi” quei contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche e non nell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on line.
Il D.L. 50/2017 prevede che a questo tipo di locazioni, dal 1° giugno 2017, si potrà applicare la cedolare secca del 21%. I proprietari di immobili avranno così la possibilità di esercitare l’opzione per la cedolare secca liberandosi dagli adempimenti “ordinari” legati all’IRPEF e all’imposta di registro oppure, in alternativa, assoggettare a IRPEF “ordinaria” i proventi delle locazioni brevi indicandoli nella dichiarazione dei redditi.
Questi contratti brevi possono essere stipulati direttamente, tramite intermediari o attraverso portali on line (ad esempio Airbnb). Nel caso in cui i contratti brevi vengano stipulati con l’intervento di intermediari o portali di intermediazione, a carico degli stessi sono previsti alcuni specifici obblighi amministrativi e fiscali.
Quali sono gli obblighi a carico degli intermediari o dei portali on line?
Il D.L. 50/2017 prevede espressamente l’obbligo per gli intermediari e i portali di intermediazione di comunicare i dati dei contratti conclusi per loro tramite, trattenere il 21% e versarlo direttamente nelle casse dello Stato (se l’intermediario oltre a mettere in contatto le parti, incassa anche il canone pattuito) e certificare l’imposta trattenuta e versata (per il locatore l’imposta diventerà a titolo di acconto o a titolo di imposta a seconda se lo stesso abbia optato o meno per la cedolare secca).
E chi non rispetta l’obbligo di comunicare i dati al fisco?
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati è punita con la sanzione amministrativa di cui all’articolo 11, comma 1, del D.Lgs. 471/1997, pari ad un importo variabile tra 250 e 2.000 euro.
Da quando decorrono le nuove regole?
La nuova disciplina si applica ai contratti stipulati a far data dal 1° giugno 2017. Entro 90 giorni sarà emanato un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate che stabilirà le modalità di trasmissione degli elenchi da parte degli intermediari.
Allo stato attuale, la norma presenta alcuni aspetti critici laddove dice che sono ricomprese tra le locazioni brevi anche quelle locazioni che prevedono la prestazione dei servizi di biancheria e pulizia dei locali, che sono mere attività di impresa. E se fossero forniti anche altri servizi accessori, è possibile l’applicazione della norma? Il dubbio resta. E anche il Direttore dell’Agenzia delle Entrate, accortasi del “pasticcio”, auspica una modifica che preveda l’applicazione della nuova disposizione a tutti i casi in cui vi sia la fornitura di alloggi accompagnata da altri servizi accessori.
Ricordiamo che prima dell’entrata in vigore delle nuove norme dettate dal D.L. 50/2017, le locazioni brevi non assolvevano una funzione residenziale e venivano considerate al di fuori della disciplina della legge 431/98.
La mancata registrazione dei contratti di locazione brevi metteva il fisco nella quasi impossibilità di effettuare controlli con la conseguenza che pochissimi contribuenti dichiaravano regolarmente gli affitti brevi.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
