L’Agenzia Entrate, con la circolare 8/E del 7 aprile 2017, ha ufficializzato i chiarimenti resi in occasione di Telefisco 2017 sulle principali novità introdotte dall’ultima legge di stabilità e dal decreto fiscale in materia di cedolare secca. Ecco per voi una sintesi.
In particolare si dispone che:
- l’aliquota ridotta del 10% (10% fino alla fine del 2017 e 15% a regime dal 2018) risulta applicabile anche ai contratti transitori (cioè ai contratti di durata compresa tra un minimo di 1 mese e un massimo di 18 mesi);
- la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto di locazione per il quale si è optato per la cedolare secca non comporta la decadenza dall’opzione anche per le comunicazioni che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016.
Per quanto concerne il primo punto, l’Agenzia dell’Entrate ha evidenziato che l’art. 3, comma 2, del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 prevede la cedolare secca con aliquota ridotta esclusivamente per i contratti di locazione che, oltre a essere riferiti a unità immobiliari ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551 e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE, siano stipulati a canone concordato sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all’articolo 2, comma 3, della legge n. 431 del 1998 e all’articolo 8 della medesima legge.
Inoltre, si ritiene che l’aliquota ridotta si applichi anche ai contratti transitori di cui all’art. 5, comma 1, della legge n. 431/1998 (ossia ai contratti di durata da un minimo di 1 mese ad un massimo di 18 mesi), a condizione che, come nel caso prospettato, si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.
La cedolare secca sugli affitti con aliquota ridotta si applica anche ai contratti d’affitto agevolati (3 anni più 2) e ai contratti per studenti universitari.
Per quanto concerne il secondo punto, ossia la mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, l’Agenzia ha disposto che, come chiarito con la circolare 1° giugno 2011, n. 26, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione o in sede di proroga del contratto (ovvero nelle annualità successive), ed esplica effetti per l’intera durata del contratto di locazione o della proroga, salvo revoca. Pertanto, nel caso in cui il contribuente intenda mantenere il regime della cedolare secca anche per il periodo di durata della proroga del contratto, deve rinnovare l’opzione in sede di proroga entro il termine di versamento dell’imposta di registro, ovvero entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.
L’omessa ovvero tardiva opzione per il regime della cedolare secca in sede di proroga del contratto, (effettuata oltre il termine di 30 giorni) non comporta la revoca dell’opzione già esercitata in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive, qualora il contribuente mantenga un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.
La nuova disposizione di carattere procedurale trova applicazione anche in relazione alle comunicazioni di proroga del contratto che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016, data di entrata in vigore del citato DL n. 193 del 2016, sempreché si tratti di contratti di locazione per i quali in sede di registrazione del contratto ovvero nelle annualità successive sia stata già espressa l’opzione per la cedolare secca e il contribuente abbia mantenuto, come detto, un comportamento concludente con l’applicazione del regime sostitutivo in esame.
Inoltre, è stata prevista l’applicazione di una sanzione in misura fissa per la tardiva comunicazione della proroga del contratto, nella misura di euro 100, ridotta ad euro 50, se la comunicazione è presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni. Tale sanzione trova applicazione anche per le comunicazioni omesse alla data del 3 dicembre 2016.
Fabrizio Tortelotti
