Come di consueto, anche quest’anno, il 18 dicembre i contribuenti andranno alla cassa per versare l’IMU e la TASI. In questo articolo chiariamo, punto per punto, quali sono le agevolazioni e gli esoneri previsti
Il versamento di IMU e TASI si presenta relativamente semplice, in quanto l’importo è pressoché immutato, per i soggetti con un patrimonio immobiliare che non ha osservato variazioni rispetto all’anno precedente. Quando, invece, si sono verificate variazioni perché è stato acquistato un immobile oppure è stato costituito un diritto reale (usufrutto, abitazione), oppure c’è stato un cambio di destinazione passando ad abitazione principale o viceversa, i conti vanno rifatti.
Oltre all’immobile destinato ad abitazione principale, anche le altre ipotesi agevolative (esoneri e riduzione dell’imponibile) restano confermate, trattandosi di casi previsti dalla legge dove i Comuni godono di una potestà regolamentare ridotta.
Le agevolazioni e gli esoneri previsti sono i seguenti:
- immobili destinati ad abitazione principale;
- immobili in locazione a parenti entro il primo grado;
- immobili in locazione a canone concordato;
- immobili merce;
- immobili di interesse storico;
- immobili inagibili o inabitabili;
- fabbricati collabenti;
- immobili posseduti dagli enti non commerciali destinati ad attività sociali.
Sono esentati dall’IMU i proprietari delle abitazioni principali non di lusso, cioè non accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9, e relative pertinenze (categorie catastali C/2, C/6 e C/7), a patto che risiedano e dimorino nello stesso immobile. In assenza di uno di tali requisiti, ed anche se non si possiedono altri immobili, si deve infatti pagare come se fosse un altro fabbricato sia ai fini IMU che TASI. Viene accordata l’esenzione se sull’immobile c’è un diritto di usufrutto, il diritto di abitazione del coniuge superstite o se l’immobile è stato assegnato dal giudice all’ex coniuge: in quest’ultimo caso, infatti, titolare dell’obbligo fiscale è chi ha il diritto di utilizzare l’immobile.
È ridotto a metà l’imponibile delle case concesse in uso gratuito a genitori o figli che adibiscono l’immobile a propria abitazione principale stabilendovi la residenza anagrafica e la dimora abituale. Dal canto suo, il comodante:
- deve risiedere nello stesso Comune;
- non deve possedere altra unità abitativa in tutto il territorio nazionale, fatta salva l’abitazione principale;
- dovrà darne comunicazione, entro il 30 giugno dell’anno successivo, tramite denuncia IMU.
L’agevolazione si estende con riguardo alle pertinenze della casa alle medesime condizioni previste per l’abitazione principale, purché rientranti nelle categorie catastali C2, C6 e C7, con un massimo di un immobile per ciascuna delle suddette categorie.
Va osservato che il possesso di immobili diversi da questi, quali ad esempio negozi o terreni, non impedisce il godimento dell’agevolazione.
Per gli immobili concessi in locazione, la norma in vigore consente ai Comuni di deliberare aliquote ridotte sino al 4 per mille. È inoltre previsto per i soli contratti a canone concordato un abbattimento del 25% dell’imposta dovuta dopo aver applicato l’aliquota deliberata dal Comune. La riduzione è automatica e non dipende da decisioni del Comune. Si evidenzia altresì che ai fini in esame il contratto a canone concordato può essere stipulato in qualsiasi Comune, anche diverso da quelli ad alta densità abitativa. Anche in questo caso, nell’anno successivo a quello di prima applicazione sarà necessario presentare la denuncia IMU. Se però il Comune ha previsto in regolamento la presentazione di un’apposita istanza, ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata eventualmente deliberata per la medesima fattispecie dei contratti a canone concordato, allora l’istanza sarà sostitutiva dell’obbligo dichiarativo.
Gli immobili destinati alla vendita appartenenti alle imprese costruttrici sono esenti senza limiti temporali purché non locati. Si tratta di immobili contabilizzati in bilancio tra le rimanenze. Una condizione essenziale per cogliere l’agevolazione è che l’impresa presenti la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di prima applicazione dell’esenzione.
La riduzione a metà dell’imponibile è prevista anche per gli immobili di interesse storico artistico con vincolo diretto o indiretto anche se classificati tra gli immobili di lusso.
Sempre a metà viene ridotta la base imponibile quando gli immobili risultano inagibili o inabitabili. A tal fine occorre che lo stato di inagibilità sia comunicato al Comune attraverso la trasmissione di una perizia redatta da un tecnico di fiducia del contribuente, salvo il caso in cui la situazione dell’immobile sia già nota all’ente locale. Altro aspetto da considerare per la sussistenza delle condizioni di inagibilità o inabitabilità è l’adozione di un apposito regolamento da parte del Comune.
Sono esenti dall’IMU i fabbricati collabenti identificati quali unità immobiliari iscritti in catasto nella categoria F2 privi di attribuzione di rendita. Segue la stessa disciplina l’area di sedime dei fabbricati collabenti.
L’esenzione si estende anche agli immobili posseduti dagli enti non commerciali destinati alle seguenti attività: assistenziali, previdenziali, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive, culturali, ricreative e sportive, nonché delle attività di culto collegate alla religione cattolica. L’immobile deve essere posseduto e utilizzato direttamente dall’ente non commerciale. Inoltre, l’attività deve essere svolta con modalità non commerciali, secondo le indicazioni contenute nelle istruzioni alla compilazione del modello IMU Enc.
Sono esenti inoltre tutti i fabbricati classificati o classificabili nella categoria catastale E (stazioni ferroviarie, costruzioni destinate all’esercizio del culto, costruzioni cimiteriali).
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
