È l’art.1130 del c.c. che disciplina i doveri dell’amministratore di condominio che si riferiscono alle attività di ordinaria amministrazione, per lo svolgimento delle quali non è necessaria alcuna autorizzazione. Ecco un riepilogo sintetico degli obblighi dell’amministratore.
In virtù dell’incarico conferitogli, l’amministratore può compiere solo atti di ordinaria amministrazione; per gli atti di straordinaria amministrazione è necessaria un’espressa delega oppure debbono ricorrere i presupposti della necessità e dell’urgenza, con l’obbligo, in quest’ultimo caso, di riferirne alla prima assemblea, al fine di ottenerne approvazione.
L’art.1130 del c.c. è suddiviso in 10 commi che stabiliscono nel dettaglio quali sono i doveri dell’amministratore condominiale.
Comma 1. L’amministratore è obbligato ad eseguire le deliberazioni assembleari e a convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. Inoltre deve curare l’osservanza del regolamento di condominio; a lui potrà rivolgersi ogni condomino affinché provveda a farlo rispettare.
Comma 2. Egli deve regolamentare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo da assicurarne il miglior godimento a ciascuno dei condòmini, attenendosi, ovviamente, a quanto previsto nel regolamento di condominio. Anche nel caso in cui quest’ultimo manchi è indispensabile aver buona cura di assicurare a tutti i condòmini l’uso di tali beni in maniera paritaria. Qualora ciò non fosse possibile è necessario che lui stesso individui le modalità tali da ristabilire il corretto uso paritario.
Comma 3. Procede alla riscossione dei contributi ordinari e straordinari, agendo anche coattivamente in caso di mancato pagamento; eroga inoltre le spese necessarie al funzionamento di tutti i servizi condominiali. In tal senso sono state dettate specifiche regole volte a definire meglio gli obblighi e le sanzioni dell’amministratore; nel nuovo articolo 1129 del c.c., al c.9 si prevede, infatti, che, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, curando diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.
Comma 4. Ha il dovere di compiere atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Egli può quindi adottare misure cautelari generali, ma anche esercitare azioni petitorie nei confronti delle turbative e delle molestie prodotte da terzi o dagli stessi condòmini sulle cose comuni.
Comma 5. Deve eseguire gli adempimenti fiscali. Il condominio è sostituto d’imposta; di conseguenza l’amministratore ha l’obbligo di versare le ritenute sui compensi erogati, di assolvere ai relativi obblighi dichiarativi (770) e di comunicare alcuni dati relativi ai condomini amministrati.
Ha il compito di assolvere alle apposite procedure per fruire delle agevolazioni fiscali, in caso di interventi di ristrutturazione edilizia o di riqualificazione energetica sulle parti comuni degli edifici condominiali.
Ha obblighi ai fini IMU per gli immobili in comproprietà condominiale, quali ad esempio i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, il locale per le assemblee, la lavanderia, il locale per la caldaia e gli altri locali in comune.
La dichiarazione ai fini IMU, ricorrendone i presupposti, deve essere presentata a nome del condominio.
Commi 6 e 7. L’amministratore ha l’obbligo di tenere:
- il registro di anagrafe condominiale, che contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.
Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; - il registro dei verbali delle assemblee, nel quale vanno annotate anche le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le delibere e le dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato;
- il registro di nomina e revoca dell’amministratore, in cui sono iscritte cronologicamente le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale;
- il registro di contabilità, anche informatico, in cui sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Comma 8. Egli deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.
Comma 9. Deve fornire al condòmino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
Ne consegue quindi che avrà necessariamente l’obbligo di:
- effettuare l’inventario dei beni comuni, solitamente all’atto di nomina;
- tenere la contabilità condominiale;
- presentare i documenti giustificativi delle spese a chi ne faccia richiesta.
Comma 10. Ha infine l’obbligo di redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Il rendiconto va presentato anche se l’amministratore sia stato revocato o si dimetta prima della scadenza annuale. In tal caso si tratterà, chiaramente, di un rendiconto parziale.
L’articolo 1130bis del c.c. tratta del rendiconto condominiale, stabilendo che deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
Quanto alla struttura del rendiconto, esso si compone di:
- un registro di contabilità;
- un riepilogo finanziario;
- una nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Ricordiamo infine gli obblighi più specifici relativi:
- all’apertura del c/c condominiale;
- di agire in giudizio per la tutela degli interessi comuni.
Rita martin – Centro Studi CGN
