Spesso ci si chiede quando e perché un amministratore di condominio decada dalla sua carica o ne possa essere richiesta la revoca. Vediamo cosa prevede la Legge e quali possono essere sono i motivi per cui è possibile richiedere la revoca del mandato dell’amministratore di condominio.
Oramai tutti sappiamo che l’amministratore di condominio è colui che rappresenta e gestisce un condominio, avendone rappresentanza. Accettando il mandato di nomina, egli si rende obbligato ad adempiere a tutti i suoi doveri nei confronti del condominio.
Secondo quanto previsto dall’art. 1129 del c.c., il mandato dell’amministratore condominiale ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata, salvo revoca assembleare. La Legge prevede però alcuni casi nei quali i condòmini possono richiederne la revoca:
- Innanzitutto, come stabilito dall’art.1129 del c.c., è previsto che la revoca del mandato dell’amministratore condominiale possa essere deliberata in ogni momento dell’assemblea. Infatti, i condòmini hanno sempre la possibilità di revocarne il mandato, a prescindere. Ovviamente, affinché il mandato sia revocato è necessario che l’assemblea raggiunga lo stesso quorum previsto per la sua nomina, procedendo quindi all’elezione di un nuovo amministratore.
2. Esiste poi la revoca giudiziale, che si concretizza quando è l’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condòmino, a richiedere le dimissioni dell’amministratore condominiale.
Affinché ciò sia possibile devono verificarsi alcune condizioni:
- l’amministratore non ha informato il condominio riguardo alle citazioni o ai provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli che riguardano questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.);
- l’amministratore non ha reso il conto della sua gestione (rendiconto annuale);
- l’amministratore ha commesso gravi irregolarità.
Se il mandato è revocato dall’autorità giudiziaria, lo stesso amministratore non può essere rinominato.
- Esiste anche la revoca immotivata, quando cioè sono i condomini che ne richiedono le dimissioni senza giusta causa.
Se la revoca viene richiesta prima della fine del mandato, la Legge stabilisce che l’amministratore revocato, ai sensi dell’art.1725 c.c., possa permanere ed agire in via ordinaria per pretendere il risarcimento del danno subito per essere stato ingiustamente revocato.
- La revoca è ammessa anche e soprattutto nei casi di gravi irregolarità.
Sempre l’art.1129 del c.c. considera gravi irregolarità:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale e il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione del c/c bancario o postale intestato al condominio;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
- l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva se è stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
- l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);
- l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui all’art.1129 c.2 (informazioni scritte da fornire in caso di accettazione della nomina).
In ogni caso, ove previsto dalla Legge, è obbligo dell’assemblea la nomina di un nuovo amministratore.
A fine mandato, e comunque in caso di sua revoca, l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione relativa al condominio e ai singoli condòmini. Se l’amministratore non ottempera a quest’obbligo incorrere nel reato di appropriazione indebita che in caso di condanna lo escluderebbe dall’esercizio della professione a norma dell’art. 71bis delle norme di attuazione del c.c.
Anche dopo la revoca del suo mandato, e fino al completamento del formale passaggio di consegne, l’amministratore uscente è obbligato a svolgere per conto del condominio tutte le attività definite urgenti che potrebbero arrecare danno o pregiudizio al condominio. La legge specifica che nessun compenso è esigibile per questo genere di attività.
Non può mai esistere un momento in cui le responsabilità dell’amministratore non siano affidate ad un soggetto ben determinato; ne consegue che tra la revoca del vecchio e la nomina del nuovo non può esserci nemmeno un giorno in cui nessuno ricopra il ruolo di amministratore.
Rita Martin – Centro Studi CGN
