Cosa succede se il conduttore di un immobile cede o affitta a terzi la propria azienda commerciale situata all’interno di un immobile locato? Che fine fa il contratto di locazione in caso di trasferimento di azienda?
Nell’ambito commerciale, quando un’azienda viene ceduta, viene ceduto anche il contratto di locazione commerciale relativo ai locali dove viene svolta l’attività. Se l’acquirente dell’azienda stipula un nuovo contratto con il proprietario dell’immobile, non vi sono particolari problemi. Se, invece, l’acquirente subentra anche nel contratto di locazione possono verificarsi problemi di diversa natura che spesso fanno sorgere controversie tra le parti.
Il conduttore che cede o affitta a terzi la propria azienda ha diritto a cedere loro il contratto di locazione o sublocare i locali, senza che il locatore vi si possa opporre, salvo che vi siano gravi motivi. Il conduttore cedente resta comunque obbligato nei confronti del locatore anche per il pagamento di quanto matura in epoca successiva alla cessione dell’azienda.
Il caso prospettato è regolato dall’articolo 36 della legge n. 392/78 che disciplina le locazioni di immobili urbani. Secondo la norma, il conduttore possiede la facoltà di sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Una volta ricevuta la comunicazione, il locatore non ha il potere di opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, a meno che non sussistano gravi motivi ed in tal caso egli deve comunicare il proprio dissenso alla controparte entro 30 giorni dal momento in cui ha ricevuto la comunicazione.
L’obiettivo del citato articolo 36 della legge 392/78 è quello di agevolare la conservazione dell’azienda nel suo complesso o anche un solo ramo. Il presupposto è che vi sia una significativa continuità tra l’attività svolta nei locali in affitto e quella che il cessionario esercita.
In mancanza di questo presupposto, l’articolo 36 non opera, come nel caso in cui l’oggetto della cessione non è un’unica azienda, ma solo un punto vendita e quindi l’attività dell’azienda (e la vendita) continua negli altri locali.
Sono numerose le decisioni che in giurisprudenza affrontano il tema della cessione del contratto di locazione nei casi di trasferimento di azienda. Vediamone alcune.
Con riguardo alla comunicazione che deve essere inviata al locatore ad esempio, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 11685 del 25 novembre 1993, ha chiarito che la stessa deve contenere tutti i dati necessari per consentire al locatore di identificare il soggetto cui viene ceduta o affittata l’azienda del conduttore e deve essere corredata delle altre notizie utili a consentire al locatore se manifestare un’eventuale opposizione.
La sentenza n. 2386 del 7 marzo 1991 della Corte di Cassazione ribadisce, invece, che i gravi motivi riguardano principalmente l’affidabilità e la posizione economica del nuovo conduttore, mentre la sentenza n. 3973 del 27 febbraio 2004 della Cassazione, che si è occupata della bontà dell’intera operazione progettata con il trasferimento dell’azienda, ha ribadito che in caso di cessione o affitto di azienda simulato il locatore può risolvere il contratto per grave inadempimento del conduttore.
La sentenza n. 23111 del 2015 della Corte di Cassazione stabilisce invece che esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzata dal mero beneficium ordinis tra il cedente ed il cessionario, divenuto successivamente conduttore dell’immobile.
Tale vincolo di responsabilità consente al locatore di rivolgersi al cedente, con l’esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il contratto, solo dopo che si sia consumato l’inadempimento del nuovo conduttore.
Come è facile intuire, la cessione del contratto di locazione dell’immobile ad uso commerciale insieme all’azienda ceduta comporta dei rischi sia per chi cede che per chi acquista l’azienda e per tale ragione conviene sempre chiedersi se valga veramente la pena cedere il contratto di locazione insieme all’azienda ceduta.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
http://www.il-commercialista-dei-professionisti.com
