Il Decreto Crescita ha previsto alcune novità per gli immobili. In merito alle locazioni, tra le altre, vi è un’importante semplificazione per quanto riguarda i canoni non percepiti da parte dei locatori. Analizziamola nel dettaglio.
L’art. 3-quinquies del Decreto Crescita 2019 D.L. 34/2019 convertito con modifiche dalla Legge 58/2019 – modifica l’art.26 c.1 del Tuir che disponeva: I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.
Ad oggi l’art.26 del Tuir così enuncia: I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito (purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento. Ai canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e percepiti in periodi d’imposta successivi si applica l’articolo 21 in relazione ai redditi di cui all’articolo 17, comma 1, lettera n-bis). Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.
La modifica ha effetto per i contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020 e pertanto non avrà alcun impatto per le dichiarazioni 730 o Redditi PF 2020.
Pertanto, in riferimento a quei contratti stipulati entro il 31 dicembre 2019, valgono le regole tuttora in vigore che stabiliscono, per le locazioni ad uso abitativo:
- l’assoggettamento ad imposta dei canoni, ancorché non percepiti, fino alla risoluzione del contratto;
- la possibilità di usufruire di un credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.
Il locatore, solo dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, potrà quindi:
- recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione non incassati, ma assoggettati a tassazione negli anni precedenti;
- non assoggettare a tassazione il canone di affitto non percepito ma solo la rendita catastale rivalutata.
Il credito è richiesto:
- in sede di presentazione della prima dichiarazione utile, successiva alla convalida di sfratto e comunque non oltre il termine di prescrizione (10 anni);
- presentando istanza di rimborso entro 10 anni.
Per determinare il credito d’imposta spettante è necessario calcolare le imposte pagate in più relativamente ai canoni non percepiti riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi.
Rita Martin – Centro Studi CGN
