Il contribuente che acquista una casa adiacente alla propria con l’intenzione di demolire entrambe le abitazioni e costruirne una nuova unica, non può godere dell’agevolazione fiscale sulla “prima casa”. A stabilirlo è l’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 113 del 21 aprile 2020.
Nel caso di specie una contribuente, comproprietaria con il coniuge di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, essendo intenzionata all’acquisto della proprietà adiacente alla sua allo scopo di demolire integralmente le due abitazioni e crearne una sola, inviava formale interpello all’Agenzia delle Entrate per sapere se sul nuovo acquisto potesse godere dell’agevolazione “prima casa” oppure no. La risposta è arrivata chiara, tempestiva e negativa per la contribuente.
In via principale l’Agenzia ricorda che l’agevolazione per l’acquisto “prima casa”, che consiste nell’applicazione dell’imposta di registro al 2% e dell’IVA al 4%, richiede che siano rispettate le seguenti condizioni:
- l’immobile sia ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha (o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto) la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
- nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Successivamente, citando la nutrita prassi che in passato ha più volte riconosciuto la possibilità di fruire dell’agevolazione fiscale in commento anche in caso di acquisto di una “seconda casa” non di lusso nel medesimo Comune dell’abitazione principale, l’Amministrazione finanziaria toglieva ogni dubbio interpretativo alla contribuente. Infatti la Circolare n. 38/E/2005 e la Risoluzione n. 25/E/2005 riconoscevano la possibilità di godere del beneficio fiscale “prima casa” al contribuente che procedeva all’acquisto di una nuova unità immobiliare da accorpare ad altra abitazione, a condizione che l’abitazione conservasse, anche dopo la riunione degli immobili, le caratteristiche “non di lusso”. Orientamento poi confermato anche dalla Risoluzioni n. 142/E/2009 e n. 31/E/2010 che riconoscevano il beneficio fiscale anche in caso di acquisto di un nuovo immobile da accorpare ad un alloggio acquistato senza fruire delle medesime agevolazioni, a condizione che le due abitazioni accorpate costituiscano una abitazione unica rientrante nella tipologia degli alloggi non di lusso, e ciò sulla base “della evidente volontà del legislatore di favorire gli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa”.
Stavolta però il caso è diverso: la contribuente non intende accorpare una nuova unità immobiliare ad un’altra già esistente procedendo ad una fusione catastale fra le due. L’intenzione è quella di acquistare l’immobile adiacente al suo, demolire entrambi, per poi costruirne uno unico nuovo.
Tale operazione non è assimilabile ad un ampliamento o ad un accorpamento dell’abitazione preesistente, pertanto è esclusa ogni tipo di agevolazione fiscale.
Giovanni Fanni – Centro Studi CGN
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