Per beneficiare del bonus ristrutturazione il detentore dell’immobile, sia esso locatario o comodatario, deve ottenere l’autorizzazione all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario. Ma l’assenza di un consenso per iscritto comporta la decadenza dall’agevolazione fiscale? L’Agenzia si è espressa in merito.
Nasce dall’istanza di un contribuente il chiarimento dell’Agenzia delle entrate relativamente alla forma che deve avere il consenso rilasciato dal proprietario per permettere al conduttore di eseguire le opere di recupero del patrimonio edilizio sul suo immobile. Nel caso di specie l’istante, locatario, nel 2018 aveva eseguito degli interventi di ristrutturazione in virtù del solo consenso telefonico del proprietario non riuscendo ad ottenere, nell’immediato, un atto scritto. In sede di elaborazione del dichiarativo, però, si è visto richiedere la predetta autorizzazione facendogli dubitare della spettanza del beneficio fiscale. Come si è risolta la questione?
Preliminarmente è bene chiarire che il detentore dell’immobile può godere del bonus ristrutturazione, di cui all’art. 16 bis del TUIR, solo se sono rispettati i seguenti requisiti:
- possiede il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario;
- la detenzione dell’immobile risulta da un atto (contratto di locazione o di comodato) regolarmente registrato al momento di avvio dei lavori (risultante dall’abilitazione amministrativa) o di sostenimento delle spese ammesse alla detrazione.
L’assenza di un atto registrato che legittimi la regolare detenzione dell’immobile al momento dell’avvio dei lavori comporta la decadenza dal beneficio fiscale, senza alcuna possibilità di sanare l’omissione, neanche nel caso in cui l’atto venga comunque registrato, ma in un momento successivo rispetto a quello di inizio dei lavori. Diversa è la situazione per quanto attiene l’ottenimento del consenso del proprietario all’esecuzione dei lavori. Con la Risposta n.140 del 22 maggio 2020, l’Agenzia delle entrate ha precisato che l’autorizzazione può essere acquisita in forma scritta anche in un momento successivo all’inizio dei lavori. Ciò non significa che non sia necessario l’assenso del proprietario, ma soltanto che non è indispensabile che esso risulti disponibile in forma scritta sin dall’avvio delle opere. Quindi, colui che esegue i lavori deve avere il benestare del proprietario (che può essere anche verbale, ad esempio con una telefonata) ma la formalizzazione per iscritto va ottenuta entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione medesima.
Facciamo un esempio. Chiara risiede in un appartamento in virtù di un contratto di locazione registrato nel 2018. Nel 2019 decide di eseguire un intervento di ristrutturazione e chiede al proprietario di rilasciarle un’autorizzazione. Lo stesso si trova all’estero per alcuni mesi e non riesce a produrre quanto richiesto ma al telefono le comunica che acconsente all’esecuzione dei lavori. Chiara può effettuare gli interventi e l’assenza di un atto scritto non preclude di beneficiare della detrazione fiscale, sempreché, entro la presentazione del 730/2020, ottenga l’autorizzazione in questione. Diversamente, se Chiara avesse avuto l’autorizzazione sin dall’inizio dei lavori ma detenesse l’immobile senza aver registrato il contratto di locazione, la detrazione sarebbe persa.
Il chiarimento presente nella Risposta n. 140 è stato sicuramente volto alla semplificazione delle procedure in situazioni particolari; basti pensare anche al periodo di lockdown che ha influito notevolmente sulla possibilità di interazione tra le persone.
Giulia Zanotto – Centro Studi CGN
