A portare un chiarimento sull’annosa questione relativa al trasferimento delle detrazioni per ristrutturazioni o per interventi concernenti il risparmio energetico da un soggetto all’altro a seguito di un atto di vendita è stata la risposta 174/E del 10 giugno 2020 al quesito rivolto agli organi di informazione dell’Agenzia delle entrate.
Regola generale
Per poter comprendere al meglio la posizione dell’Agenzia delle entrate, in primo luogo è bene tenere a mente ciò che la regola generale impone nei casi di trasferimento della detrazione a seguito di compravendita di immobile oggetto di interventi. Anzitutto la spesa risulta detraibile solo da chi l’ha effettivamente sostenuta e al contempo detenga un titolo idoneo sull’immobile. Pertanto, nella prassi, il proprietario, o l’avente altro diritto reale, che deciderà di vendere l’immobile, all’atto di vendita trasferirà anche le quote di detrazione non utilizzate in tutto o in parte per i rimanenti periodi d’imposta, salvo diverso accordo tra le parti, all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare. Per poter stabilire quale soggetto potrà usufruire della detrazione nell’anno del trasferimento si dovrà inoltre tenere in considerazione il criterio generale in base al quale, per determinare chi possa fruire della quota di detrazione relativa ad un anno, occorre individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Ad esempio, per un soggetto che ha sostenuto le spese per ristrutturazione in annualità precedenti e che cede l’immobile a marzo 2019, l’acquirente potrà detrarre per intero la rata 2019 nel suo 730/2020 e così via gli anni successivi, mentre la rata di competenza dell’anno 2018 era invece detraibile dal venditore.
Spese sostenute dopo la cessione dell’immobile
Dopo aver individuato la regola generale vediamo ora cosa accade qualora l’atto di vendita dell’immobile venga stipulato prima del sostenimento delle spese da parte del soggetto venditore. Nella fattispecie, all’Agenzia delle entrate viene chiesto cosa accada a livello di trasferimento delle detrazioni per interventi sull’immobile oggetto di compravendita tra due soggetti.
Per poter comprendere meglio il caso in esame è utile riportare di seguito un esempio pratico.
Tizio, proprietario di un immobile, fa eseguire sullo stesso degli interventi rientranti tra quelli detraibili al rigo E41 del Modello 730 ex articolo 3, lettera b) del Dpr n. 380/2001 dopo aver avviato e ottenuto regolare SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) dal Comune di ubicazione dell’immobile.
Una volta ultimati tali interventi, Tizio decide di vendere l’immobile a Caio. Redatto il rogito e trasferita quindi la proprietà dell’immobile da Tizio a Caio, precisando inoltre che nell’atto di compravendita viene espressa la volontà del trasferimento delle detrazioni come segue: “Ai sensi delle vigenti norme di legge, le parti convengono che le detrazioni fiscali per interventi di recupero edilizio e/o di riqualificazione energetica e/o di altra natura – relativamente alle unità immobiliari oggetto della vendita in primo luogo – a tutt’oggi maturate in capo alla Parte Venditrice e dalla medesima non utilizzate, in tutto o in parte, verranno trasferite per i rimanenti periodi di imposta a favore della medesima Parte Acquirente”, Tizio salda le fatture e quindi paga le ditte che sono intervenute nei lavori di ristrutturazione.
A fronte di questa situazione gli interventi risultano sostenuti da un soggetto che non ha più alcun titolo sull’immobile, in quanto Tizio ha saldato le fatture emesse dalle ditte coinvolte dopo aver concluso la compravendita con Caio.
Il caso di specie prevede che gli interventi non siano più agevolabili fiscalmente né da chi ha venduto l’immobile prima del sostenimento delle spese, né tantomeno da chi ha acquistato l’immobile oggetto di intervento, in quanto tali lavori non risultano essere stati trasferiti da un soggetto che ne aveva titolo idoneo.
Pertanto, qualora ci si trovasse nella situazione di dover verificare il corretto trasferimento delle detrazioni a seguito di atto di vendita, è sempre auspicabile controllare dapprima la rispondenza dei requisiti in capo al soggetto venditore e quindi, nel caso di specie, assicurarsi che le spese siano state già effettivamente sostenute antecedentemente al rogito.
Michele Barba – Centro Studi CGN
