Superbonus e Telefisco: le risposte dell’Agenzia e del Mise

Lo scorso 27 ottobre, all’evento Telefisco 110%, organizzato fra la stampa specializzata e l’Agenzia delle entrate, sono state fornite indicazioni su alcuni dubbi relativi al Superbonus. Vediamo in sintesi alcuni dei chiarimenti.

1. Per determinare la spesa massima agevolabile in caso di edificio residenziale condominiale, dove è previsto il calcolo in riferimento al numero delle unità immobiliari che lo compongono, il calcolo della spesa massima ammissibile deve tener conto anche delle pertinenze distintamente accatastate.
2. Per dimostrare che l’intervento trainato è stato svolto tra l’inizio e la fine dei lavori relativi all’intervento trainante, se i lavori sono stati effettuati da un’unica impresa è sufficiente un’attestazione da parte della stessa.
3. Nel caso in cui l’asseverazione sia rilasciata da un soggetto non titolato a farlo non è possibile usufruire dell’agevolazione, in quanto il rilascio dell’asseverazione stessa è una delle condizioni determinanti per la fruizione del Superbonus.
4. Il compenso elargito all’amministratore di condominio e relativo agli adempimenti necessari al Superbonus, non essendo un costo strettamente collegato agli interventi stessi, non rientra tra le spese detraibili.
5. Un contribuente decide di cedere la detrazione o richiedere lo sconto in fattura al fornitore che ha effettuato i lavori: l’art. 121 del DL 34/2020 prevede che, nel caso specifico della cessione della detrazione, si possa cedere “anche ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari”. Per “altri soggetti” l’Agenzia delle entrate conferma intendersi “qualunque soggetto”. Sono da ritenersi superate pertanto le disposizioni di cui agli 14 e 16 DL 63/2013.
6. In caso di accorpamenti o suddivisioni di immobili, per i limiti di spesa si deve far sempre riferimento alla situazione all’inizio dei lavori, pertanto, afferma l’Agenzia:

• nel caso in cui un edificio unifamiliare sia frazionato in due unità immobiliari funzionalmente non indipendenti appartenenti allo stesso proprietario solo al termine dei lavori, gli interventi che possiedono le caratteristiche richieste dalla norma sono ammessi al Superbonus e la spesa massima agevolabile sarà calcolata con riferimento all’edificio unifamiliare iniziale;
• nel caso in cui due unità immobiliari, non funzionalmente indipendenti, in un edificio plurifamiliare che al termine dei lavori vengano accorpate in un edificio unifamiliare, gli interventi realizzati non sono ammessi al Superbonus;
• se il proprietario di un intero edificio composto da più unità distintamente accatastate dona al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori, si costituisce un condominio e di conseguenza si può accedere al Superbonus per gli interventi sulle parti comuni;
• se si realizza un intervento di demolizione e di ricostruzione agevolabile sia ai fini dell’ecobonus che del sismabonus, per il calcolo del limite di spesa ammissibile al Superbonus si considera il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori.

7. Nel caso in cui nel medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili per i quali sono previsti limiti di spesa distinti, ad esempio messa in sicurezza antisismica (96.000 euro) e coibentazione (50.000 euro), il limite massimo di spesa ammessa in detrazione è costituito dalla somma degli importi relativi a ciascuno dei singoli interventi (nel caso 146.000 euro).
8. È da ritenersi che un immobile abbia accesso autonomo dall’esterno qualora, ad esempio:

• all’immobile si accede attraverso una strada privata e/o in multiproprietà o attraverso un terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (come i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;
• gli interventi realizzati sulle cd. villette a schiera situate in un comprensorio o in parco di comproprietà con altri o con ingresso a cui si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
• quando il cortile o giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva (anche se indivisa) dei proprietari delle singole unità immobiliari situate all’interno dell’edificio plurifamiliare;
• vi sia accesso singolo su strada e presenza di accesso anche da cortile/passaggio comune che affaccia su strada;
• vi sia villetta bifamiliare in cui entrambe le unità immobiliari accedono alla strada da giardino in comune;
• l’accesso avviene da una strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile;
• in caso di villetta bifamiliare in cui l’accesso alla porta di ingresso avviene tramite un cortile comune all’altra unità abitativa.

9. Per aver diritto alla detrazione del Bonus facciate non è necessaria l’asseverazione in riferimento alla congruità dei massimali di costo.
10. Come già specificato dall’Enea, l’Ape ante lavori in caso di cessione del credito/sconto in fattura, può essere compilata, purché validamente, anche a fine lavori.

Rita Martin – Centro Studi CGN

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