La Legge di Bilancio 2021 è intervenuta anche sul tema delle locazioni brevi, dando una stretta importante al regime agevolativo. Vediamo in cosa consiste.
La specifica disciplina delle locazioni brevi è stata introdotta dall’art. 4, commi da 1 a 7 del D.L. 50/2017 convertito con modificazioni dalla Legge 96/2017.
Per contratti di locazione breve si intendono i contratti stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, di durata non superiore a 30 giorni, anche se prevedono la prestazione di servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le sublocazioni e le concessioni in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Il c. 1 dell’art 4 del D.L. sopracitato ha specificato che rientrano nella definizione di locazione breve sia i contratti stipulati direttamente dalle persone fisiche sia in presenza di intermediazione immobiliare, anche on line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Gli immobili che possono essere locati devono essere esclusivamente a destinazione residenziale e si riferiscono a unità immobiliari situate nel territorio dello Stato, appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.). È ammessa anche la locazione di porzioni ovvero singole stanze dell’immobile abitativo.
Ai redditi derivanti da tali contratti, stipulati a decorrere dal 1° giugno 2017 si applicano, in via opzionale, le disposizioni relative al regime della cedolare secca di cui all’art. 3 del D. Lgs. 23/2011 con l’aliquota del 21%.
L’opzione può essere esercitata anche per i redditi derivanti da contratti di sub locazione o di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario che, in quanto riconducibili ai redditi diversi sarebbero stati esclusi, in mancanza di una specifica disposizione, dalla possibilità di applicare il regime della cedolare secca previsto solo per i redditi fondiari.
Le novità per il 2021
Con la Legge 178/2020, c.d. Legge di Bilancio 2021, commi 595 e 597, sono state apportate importanti variazioni in merito.
Con il comma 595 è previsto, a partire dal 1° gennaio 2021, che il regime fiscale delle locazioni brevi possa essere riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Negli altri casi, l’attività, da chiunque esercitata, quindi anche in caso di persona fisica, rientra nell’attività imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del c.c.
Tali disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali online.
Il comma 597 della medesima Legge prevede la revisione del c.d. bollino di qualità per le locazioni brevi, già previsto e mai reso operativo.
Presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo verrà istituita una banca dati relativamente alle strutture ricettive e agli immobili destinati alle locazioni brevi che saranno identificati da un codice; tale codice dovrà essere utilizzato in tutte le comunicazioni relative all’offerta e alle promozioni di servizi, fermo restando quanto stabilito da eventuali Leggi regionali. Viene inoltre previsto l’obbligo di esposizione del bollino di riferimento quando viene pubblicizzata l’offerta.
Rita Martin – Centro Studi CGN
