Bonus prima casa: gli effetti della risoluzione della donazione

Com’è noto, il contribuente ha la possibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa non necessariamente una sola volta, ma anche in occasione dell’acquisizione di un nuovo immobile. Ciò può però avvenire solamente a determinate condizioni ed è proprio su questo fronte che è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con il suo ultimo pronunciamento.

Prima di approfondire questo aspetto è opportuno fare un riepilogo dei requisiti che consentono di fruire dell’agevolazione prima casa.

I requisiti dell’agevolazione prima casa

Vi sono precisi requisiti soggettivi e oggettivi da rispettare per usufruire dell’agevolazione prima casa, previsti dall’art. 1, comma II-bis della Tariffa Parte I del D.P.R. n. 131 del 26 aprile 1986 e dettagliati dalla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 38 del 12 agosto 2005, integrati dalla Legge di Stabilità 2016 (comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015, n. 208).

I requisiti sono i seguenti:

1. L’immobile oggetto dell’agevolazione deve essere una casa di abitazione non di lusso, catastalmente rientrante nella categoria catastale A (escluso categoria A/10 e escluse categorie A/1, A/8 ed A/9 per le dichiarazioni di successione apertesi dal 1° gennaio 2014) e relative pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, limitatamente ad una pertinenza per categoria.
2. L’immobile deve trovarsi nel Comune ove l’acquirente ha la residenza (o si impegni a stabilirla entro diciotto mesi dalla data dell’acquisizione) oppure, in alternativa, nel Comune ove l’acquirente svolge la propria attività lavorativa; si specifica che, nel caso in cui l’acquirente sia stato temporaneamente trasferito all’estero per lavoro, l’immobile si dovrà trovare nel Comune dove ha sede o dove viene esercitata l’attività da parte dell’impresa da cui dipende il futuro acquirente. Per i cittadini italiani residenti all’estero l’immobile può trovarsi in qualsiasi Comune d’Italia, ma deve trattarsi di una “prima casa” posseduta sul territorio italiano. La condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con certificato di iscrizione all’AIRE (anagrafe italiana residenti all’estero), ma può essere autocertificata dall’interessato mediante dichiarazione resa nell’atto di acquisto ai sensi dell’articolo 46, D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445. Per tutti i contribuenti che non hanno la cittadinanza italiana, l’agevolazione, invece, spetta solo se ricorrono tutte le condizioni di cui alla nota II bis, ed in particolare se l’acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto mesi) la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato.
3. Il richiedente l’agevolazione non può essere titolare (sia in modo esclusivo che in comunione con il coniuge) di nessun diritto di proprietà, usufrutto, uso, abitazione su un’altra casa posta nello stesso Comune in cui è situato l’immobile in questione, salva l’ipotesi in cui si tratti di abitazione già acquistata con le agevolazioni prima casa che si intende alienare entro l’anno successivo; si precisa che, per quanto riguarda le successioni, l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 126/E del 17 ottobre 2017, ha chiarito che non risulta preclusiva alla fruizione dell’agevolazione la circostanza che prima del decesso il richiedente l’agevolazione possedesse degli immobili in comproprietà con il defunto, in quanto, con la morte del de cuius, il regime di comunione viene meno.
4. Il richiedente l’agevolazione non può essere titolare su tutto il territorio nazionale, neppure in parte, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà relativamente ad abitazioni già precedentemente acquistate, da lui o dal coniuge, godendo di agevolazioni prima casa, salvo il caso in cui intenda alienare l’immobile entro l’anno successivo.

È possibile fruire dell’agevolazione prima casa in caso di acquisto a titolo gratuito di quote dello stesso bene, non essendo di impedimento il fatto che il beneficiario sia già titolare di quote dello stesso bene (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 38 del 12 agosto 2005). Ferme, pertanto, le condizioni sopra previste, l’agevolazione spetta nelle ipotesi in cui:

• si acquistino a titolo gratuito ulteriori quote di proprietà dello stesso bene;
• il titolare del diritto di usufrutto, uso e abitazione acquisti a titolo gratuito la nuda proprietà dello stesso bene;
• il nudo proprietario acquisti a titolo gratuito il diritto d’usufrutto, uso o abitazione sullo stesso bene.

Le ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa

Nonostante il contribuente sia riuscito a beneficiare, in un primo momento, dell’agevolazione prima casa, ci possono essere delle cause che comportano la decadenza del beneficio a posteriori. È opportuno ricordarle per arrivare, poi, al recente pronunciamento dell’Agenzia delle Entrate con l’Interpello n. 77 del 2 febbraio 2021.

Secondo la Risoluzione Agenzia delle entrate 33/E del 15 marzo 2011 le ipotesi di decadenza dell’agevolazione prima casa sono:

• Dichiarazione mendace sulla sussistenza dei requisiti oggettivi e/o soggettivi: l’agevolazione prima casa decade se il beneficiario ha dichiarato falsamente la sussistenza dei requisiti. In caso di donazione o successione, la dichiarazione mendace del dichiarante comporta la decadenza dell’agevolazione anche nei confronti degli altri soggetti, in quanto il beneficio (versamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa), che è stato concesso in base a tale dichiarazione, è viziato sin dall’inizio, e, poiché la mendacità della dichiarazione può essere imputata al solo soggetto che l’ha resa, la sanzione sarà solo a lui applicabile.
• Non trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro i diciotto mesi: comporta per intero la decadenza del beneficio. In caso di donazione o successione, sia il recupero dell’imposta che la relativa sanzione saranno interamente in capo al beneficiario dichiarante, ciò in quanto, a differenza della mendacità della dichiarazione, l’agevolazione è inizialmente sorta non viziata e, solo successivamente, ha perso la propria validità per il mancato rispetto dell’impegno assunto da parte del dichiarante.
• Rivendita dell’immobile entro cinque anni e non riacquisto entro l’anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale: comporta la decadenza per intero del beneficio. In caso di donazione o successione, se l’alienazione viene effettuata dal beneficiario dichiarante, il recupero dell’imposta e delle sanzioni avvengono in capo a quest’ultimo. Se, invece, la rivendita dell’immobile entro cinque anni è posta in essere da parte di un beneficiario per estensione, questa non comporta alcuna decadenza dal beneficio, nemmeno in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile, in quanto non è possibile perdere un requisito che di fatto non era stato dal soggetto richiesto.

Si specifica che:

• la cessione entro il quinquennio da parte di uno dei comproprietari per la propria quota acquistata con l’agevolazione è causa di decadenza per il solo soggetto che ha rivenduto;
• la cessione entro il quinquennio seguita dalla stipula di un contratto preliminare entro l’anno comporta la decadenza dell’agevolazione in quanto il contratto preliminare, al contrario del contratto di compravendita, non produce l’effetto traslativo del bene.

Si ricorda che la circolare 13 aprile 2020, n. 9 (paragrafo 8.1) dell’Agenzia delle Entrate ha riepilogato la sospensione dei termini nel periodo che andava dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020, prevista dall’art. 24 del DL n. 23 del 2020.

Tale sospensione è stata prorogata fino al 31 dicembre 2021 dall’art. 3, comma 11-quinquies, D.L. 31 dicembre 2020 n. 183 convertito con legge 26 febbraio 2021 n. 21 (cd. Decreto Milleproroghe).

Nel periodo sopraccitato sono quindi da ritenersi sospesi:

• il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza;
• il termine di 1 anno per alienare l’immobile pre-posseduto nel caso di acquisto di altro immobile con agevolazione prima casa;
• il termine di 1 anno per riacquistare un altro immobile da adibire ad abitazione principale se l’immobile acquistato con le agevolazioni viene venduto prima di 5 anni;
• il termine di 1 anno dalla vendita dell’immobile adibito ad abitazione principale stabilito per il riacquisto di un altro immobile su cui si vuole far riconoscere un credito d’imposta di registro o un credito iva corrisposti alternativamente sul primo acquisto.

Pertanto, ai fini del calcolo per la decadenza dell’agevolazione, va tenuto conto di questa previsione emergenziale.

La non decadenza nel caso dell’interpello n. 77 del 2 febbraio 2021

Come previsto dal comma 4-bis, introdotto nella Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR) dall’articolo 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, nel caso in cui un contribuente acquisisca un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale nonostante sia già in possesso di altro immobile acquisito con agevolazione prima casa, è possibile ugualmente beneficiare dell’agevolazione in oggetto a patto che entro un anno costui alieni l’immobile già in suo possesso.

L’interpello n. 77 del 2 febbraio 2021 ha chiarito due aspetti importanti relativi a questa disposizione.

In primis, è ora certo che l’alienazione dell’immobile nel caso specifico possa avvenire anche mediante donazione e non solamente tramite cessione a titolo oneroso.

In merito a questa casistica si poneva poi il problema circa l’eventuale decadenza dell’agevolazione nel caso in cui l’immobile, alienato entro un anno tramite donazione, fosse tornato nella disponibilità del cedente mediante una risoluzione dell’atto di donazione.

Con l’interpello in parola, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la citata disposizione può considerarsi rispettata nell’ipotesi in cui l’atto di donazione venga successivamente risolto per “mutuo consenso”, in quanto la pattuizione con la quale si realizza la retrocessione del bene donato nuovamente in capo all’originario donante configura un nuovo atto di donazione. In tale fattispecie, si ritiene quindi che il contribuente non decada dalle agevolazioni “prima casa” fruite.

Andrea Marconi – Centro Studi CGN

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