L’art. 26 del TUIR dispone che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare.
In base all’art. 26 TUIR i redditi fondiari concorrono alla formazione del reddito complessivo delle persone fisiche, indipendentemente dalla loro percezione.
Pertanto, il canone pattuito nel contratto di locazione diviene rilevante fin tanto che il contratto stesso risulta in essere.
Con riferimento alle locazioni a solo uso abitativo il medesimo art. 26 stabilisce che per le imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare. Il locatore dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto può:
- recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione non incassati, ma assoggettati a tassazione negli anni precedenti;
- non assoggettare a tassazione il canone di affitto non percepito ma solo la rendita catastale rivalutata.
Il diritto, quindi, sorge dalla data di convalida dello sfratto. Questo per i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2019.
Per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2020, ai sensi dell’art.3-quinques del D.L. 34/2019, che ha modificato l’art.26 del Tuir, i canoni di locazione non percepiti non concorrono alla determinazione del reddito imponibile purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto o dall’ingiunzione di pagamento.
Pertanto, il locatore che stipula un contratto di locazione dal 1° gennaio 2020 non dovrà più attendere la conclusione del procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore, ai fini di non dichiarare i redditi non percepiti. Per i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2019, invece, rimane in vigore la precedente normativa.
Nel 730/2021, quindi, in colonna 7 del rigo B1 il codice 4 va utilizzato se l’immobile ad uso abitativo è stato concesso in locazione e:
- non sono stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni di locazione previsti dal contratto e il procedimento di convalida di sfratto per morosità si è concluso entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi;
- per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2020, se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi è stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità. In tali ipotesi, se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un unico rigo, riportando in colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando in colonna 7 il codice 4.
Si ricorda che, se non è stato percepito alcun canone, viene comunque assoggettata a tassazione la rendita catastale.
Attenzione: tale circostanza è applicabile ai soli contratti ad uso abitativo; per i contratti ad uso diverso dall’abitazione. l’unica soluzione per non indicare la locazione nel 730 è quella di risolvere il contratto in essere.
Esempio
Paolo Rossi è proprietario di un immobile di categoria A/3 con rendita di euro 700, concesso in locazione nel 2020 per euro 500 mensili; non ha mai percepito alcun canone dall’inquilino. Il sig. Rossi è in possesso dell’ingiunzione di pagamento datata maggio 2021.
Nel 730/2021 compilerà il quadro B come sotto riportato:
Rita Martin – Centro Studi CGN
