È scontro tra fisco e contribuenti per il riconoscimento dell’agevolazione “prima casa” in presenza di altra abitazione ritenuta non idonea sul territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. La questione investe con una certa frequenza anche la Corte di Cassazione, che sull’argomento propende in favore del contribuente, riconoscendo le agevolazioni “prima casa” all’acquirente di un nuovo immobile che sia al contempo proprietario di altro immobile acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune e inidoneo da un punto di vista oggettivo e soggettivo ad essere destinato a casa di abitazione.
La vicenda del contendere nasce in seguito alla modifica normativa che ha sostituito la locuzione fabbricato “idoneo ad abitazione” in quella ritenuta equivalente di “casa di abitazione”, secondo la formulazione finale che di solito, unitamente agli altri requisiti, si riporta negli atti di trasferimento, che così recita:
b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare; (nota II bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986).
La questione principalmente dibattuta in merito è quella relativa alla rilevanza o meno della idoneità dell’alloggio già posseduto a soddisfare le esigenze abitative del suo titolare.
In particolare la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha più volte ribadito:
- il concetto di “idoneità” della casa preposseduta, ostativo alla fruizione del beneficio ed espressamente previsto nella previgente normativa, deve ritenersi intrinseco alla nozione stessa di “casa di abitazione”, da intendersi quale alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo oggettivo-materiale sia sotto quello giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato (sentenza 27/07/2018 n. 19989);
- le sentenze 07/08/2009 n. 18128, 08/01/2010 n. 100, 02/02/2018 n. 2565, 16/05/2019 n. 13118 e 05/07/2019 n. 18091 hanno affermato che il requisito della “impossidenza di altro fabbricato o porzione di fabbricato destinato ad abitazione” sussiste nel caso di carenza di altro alloggio concretamente idoneo a sopperire ai bisogni abitativi, e, quindi, non resta escluso dalla proprietà di un altro appartamento, ove l’interessato deduca e dimostri che esso non è in grado, per dimensioni e complessive caratteristiche, di soddisfare dette esigenze;
- la sentenza 27/07/2018 n. 19989 ha affermato che non impedisce la richiesta di agevolazioni la prepossidenza di immobile nel medesimo Comune che sia locato a terzi con contratto registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità dello stesso;
- la sentenza 08/10/2014 n. 21289 ha ritenuto che la previsione legislativa che impone all’acquirente di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare, deve ritenersi comunque rispettata ove l’acquirente sia già comproprietario di una esigua quota di altro immobile nello stesso Comune (nella specie, pari al 5%), acquistata in epoca antecedente al matrimonio unitamente alla futura moglie, non comportando tale precedente acquisto il potere di disporre del bene come abitazione principale propria.
Spesso le sentenze della Corte di Cassazione richiamano la fondamentale ordinanza della Corte Costituzionale n. 203/2011 che, nel dichiarare inammissibile la questione di legittimità della lettera b), del numero 1) della nota II-bis dell’articolo 1 della Parte Prima della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986 in riferimento agli articoli 3 e 53 della Costituzione, ha espressamente statuito che le agevolazioni in esame rispondono alla ragionevole ratio di favorire l’acquisto di un’abitazione nel luogo di residenza o di lavoro a vantaggio di chi, nello stesso luogo, non possieda un’altra casa di abitazione obiettivamente idonea a soddisfare le sue esigenze. I giudici costituzionali concludono fornendo un’interpretazione costituzionalmente orientata secondo la quale “non è di ostacolo all’applicazione delle agevolazioni “prima casa” la circostanza che l’acquirente dell’immobile sia al contempo proprietario di altro immobile (acquistato senza agevolazioni nel medesimo Comune) che, per qualsiasi ragione, sia inidoneo, per le ridotte dimensioni, ad essere destinato a sua abitazione”.
La giurisprudenza favorevole al fisco della Corte Suprema è contenuta nelle sentenze 21/12/2015, n. 25646 e 02/08/2017 n. 19255, nelle quali si valorizza il dato testuale normativo, sottolineando come il vigente testo condizioni l’agevolazione alla non titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione nel territorio del Comune ove è situato l’immobile da acquistare. La circostanza testuale che non venga più menzionato il requisito dell’idoneità dell’immobile (presente, invece, nella precedente formulazione della norma) comporterebbe che non assume rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, assumendo rilievo il solo parametro astratto e oggettivo della classificazione catastale dello stesso.
Rispetto all’inidoneità oggettiva, l’Agenzia delle Entrate concede in via del tutto eccezionale la possibilità di beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa in caso di prepossidenza di un immobile inidoneo oggettivamente perché danneggiato per eventi calamitosi.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
