Cosa succede in caso di variazione di titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione? Il soggetto che vende l’immobile perde il diritto alla detrazione delle rate rimanenti?
Nella maggior parte dei casi la variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati degli interventi di recupero del patrimonio edilizio, prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione della detrazione, comporta il trasferimento delle quote di detrazione non fruite.
La regola generale per determinare il beneficiario delle quote di detrazione relative ad un anno è quella di individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
In questo articolo approfondiamo il caso particolare della vendita di un immobile, rispondendo alla seguente domanda: il soggetto venditore dell’immobile può decidere di continuare a fruire della detrazione delle rate rimanenti o queste ultime vengono sempre trasferite all’acquirente?
In caso di vendita dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi, la detrazione non utilizzata viene trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acquirente dell’unità immobiliare.
Pertanto se il contratto di compravendita prevede la clausola specifica che la detrazione rimanga in capo al cedente, che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo potrà fruire delle rimanenti rate o dell’intera quota della detrazione se le spese sono state sostenute nel medesimo anno di vendita dell’immobile.
Se nell’atto di compravendita manca l’accordo della conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate, le rate rimanenti passano di default all’acquirente a meno che non ci sia una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale, sottoscritta da entrambe le parti contraenti, nella quale si dia atto che l’accordo in tal senso esisteva sin dalla data del rogito. Il comportamento dei contribuenti in sede di dichiarazione dei redditi deve essere coerente con quanto indicato nell’accordo successivamente formalizzato.
Se si trasferisce solo una quota dell’immobile valgono le stesse regole?
Il trasferimento di una quota dell’immobile non è idoneo a determinare un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Pertanto, qualora la vendita sia solo di una quota dell’immobile e non del 100 per cento, l’utilizzo delle rate residue rimane in capo al venditore. La residua detrazione, tuttavia, si trasmette alla parte acquirente solo se, per effetto della cessione pro-quota, quest’ultima diventi proprietaria esclusiva dell’immobile perché, in quest’ultima ipotesi, si realizzano i presupposti richiesti dalla disposizione normativa.
Denisa Mema – Centro Studi CGN
