Se sono redatti in forma di documenti informatici, i preliminari di compravendita immobiliare devono essere sottoscritti con firma elettronica qualificata o con firma digitale. È la risposta n. 14 del 27 ottobre 2021 dell’Agenzia delle Entrate a chiarire la questione in seguito ad una consulenza richiesta da un privato cittadino.
Per l’Agenzia delle Entrate, se il contratto preliminare di compravendita immobiliare è redatto come documento informatico, deve essere sottoscritto con firma elettronica qualificata o con firma digitale. Se il documento non riporta una delle due tipologie di firma, precisa ancora l’Agenzia nella risposta, il contratto è nullo.
Tuttavia, l’Agenzia precisa che occorre in ogni caso chiedere la registrazione dell’atto e pagare la relativa imposta, anche se l’atto di compravendita è nullo o annullabile, salva restituzione per la parte che eccede la misura fissa.
Quali sono i riferimenti normativi richiamati dall’Agenzia delle Entrate per fornire il chiarimento? Il richiamo è all’articolo 20, comma 1-bis e all’articolo 21, comma 2-bis del C.A.D. (Codice dell’Amministrazione digitale, D.lgs. n. 82/2005).
Il primo (art. 20) prevede che il documento informatico soddisfa il requisito della forma scritta e ha l’efficacia prevista dall’articolo 2702 del C.C. quando è firmato con firma digitale, altro tipo di firma elettronica qualificata o una firma elettronica avanzata o, comunque, è formato, previa identificazione informatica del suo autore, attraverso un processo avente i requisiti fissati dall’AgId ai sensi dell’articolo 71, con modalità tali da garantire la sicurezza, integrità e immodificabilità del documento.
Il secondo (art. 21) dispone che, salvo il caso di sottoscrizione autenticata, le scritture private di cui all’articolo 1350, primo comma, numeri da 1 a 12 del Codice Civile, se fatte con documento informatico, sono sottoscritte, a pena di nullità con firma elettronica qualificata o con firma digitale.
Ricordiamo che:
- La firma elettronica semplice (FES) è la tipologia di firma più semplice ma anche la più debole, in quanto firma generica che non contiene alcun riferimento al termine documento. Esempi di firma elettronica semplice sono l’associazione nome utente e password per accedere agli account di posta elettronica (anche pec), ai social network, ai forum, etc.
- La firma elettronica avanzata (F.E.A.) è un vero e proprio processo informatico di firma che soddisfa il requisito della forma scritta di cui all’articolo 1350 del Codice Civile.
Attualmente, le soluzioni di firma elettronica avanzata disponibili e comuni sono la firma grafometrica e l’OTP (One Time Password). La firma grafometrica è quella apposta su una tavoletta o un tablet e raccoglie i dati biometrici dell’utente, riuscendo a riconoscere la sua identità. La One Time Password è un processo informatico che consente di firmare anche più documenti contemporaneamente con un singolo codice inviato al sottoscrittore dal soggetto che eroga la firma elettronica avanzata.
La firma elettronica qualificata (F.E.Q.), comunemente detta “firma digitale”, è una procedura informatica (validazione), che garantisce l’autenticità, l’integrità e il non ripudio dei documenti informatici.
Per apporre una firma elettronica qualificata su un documento elettronico è richiesto l’utilizzo di un dispositivo sicuro di firma come una smart card, un token USB o un HSM (Hardware Security Module) che contengono un certificato qualificato emesso da un Ente Certificatore accreditato. Si tratta di dispositivi in grado di garantire uno standard di sicurezza elevato e che consentono di digitare il pin una sola volta a fronte della sottoscrizione di più documenti informatici.
Caratteristica principale delle firme elettroniche è quella di avere lo stesso valore della firma autografa per conferire validità legale a documenti elettronici in una serie di contesti come la firma di contratti, documenti, atti amministrativi o dichiarazioni.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
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