Con l’interpello n. 838 del 21 dicembre 2021, l’istante, in qualità di comproprietario di un appartamento sito al primo piano di un edificio, composto anche di altre unità abitative di proprietà di terzi, espone la questione circa la possibilità di fruire del bonus edile del 90% limitatamente alla porzione di edificio che interessa la facciata afferente il perimetro della sua abitazione. Allo stesso tempo, l’istante, per via della mancata costituzione del condominio, prospetta di ritenere sufficiente inviare agli altri proprietari, a mezzo raccomandata, una comunicazione di inizio lavori. Analizziamo la risposta dell’Agenzia delle Entrate.
Come da prassi consolidata, l’Agenzia esordisce richiamando la complessa normativa che disciplina il bonus in questione, unitamente ai presupposti per la fruizione dei benefici, nonché i principali documenti interpretativi in materia. Il bonus facciate è disciplinato all’articolo 1, commi da 219 a 224, L. n. n. 160/2019, come modificato dall’articolo 1, comma 59, della legge n. 178/2020. Si tratta di una normativa di favore che prevede una detrazione del 90 per cento delle spese documentate sostenute negli anni 2020 e 2021 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B, ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444. I principali chiarimenti sono contenuti nella circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E.
La ratio della normativa in esame è quella di incentivare gli interventi edilizi, finalizzati al decoro urbano, rivolti a conservare l’organismo edilizio, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, in conformità allo strumento urbanistico generale favorendo, altresì, lavori di miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici.
Il dubbio interpretativo dell’istante inerente la possibilità di fruire del bonus facciate con riferimento ad interventi che riguardano solo la porzione della facciata che interessa il perimetro della sua unità immobiliare trova la risposta positiva da parte dell’Agenzia delle Entrate. Al riguardo, i tecnici del fisco ritengono che anche un intervento parziale mirato, come nel caso di specie, a risolvere un problema localizzato solo su una porzione della facciata, possa essere ammesso alle agevolazioni previste dalla citata normativa relativa all’applicazione del “bonus facciate”, anche se non interessa l’intera facciata visibile dell’edificio.
È il caso di precisare che i lavori che interessano parzialmente la facciata di un edificio sono comunque riconducibili tra quelli condominiali. Ne consegue la necessità di conservare ed esibire la copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori nonché la ripartizione delle spese tra i condomini in base alla tabella millesimale o ai diversi criteri applicabili ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile. Non trova accoglimento la possibilità di limitarsi, ai fini della detrazione in esame, in luogo della delibera assembleare di approvazione all’esecuzione dei lavori, all’invio di una comunicazione di avvio dei lavori ai proprietari delle altre unità immobiliari.
Per quanto concerne la mancata costituzione del condominio, l’Agenzia conferma quanto stabilito da una consolidata giurisprudenza secondo la quale la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.
Inoltre, anche al cd. “condominio minimo”, vale a dire un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione per gli articoli 1129 e 1138 del codice civile che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
