Con il Decreto Sostegni bis è stato introdotto il bonus “prima casa under 36”, per favorire l’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone under 36 attraverso alcune misure di favore. L’agevolazione era prevista per gli acquisti effettuati entro il 30 giugno 2022, termine modificato dalla Legge di Bilancio 2022.
Il bonus “prima casa under 36” è stato introdotto dall’art.64, commi da 6 a 10, del D.L.73/2021 per favorire l’acquisto della casa di abitazione da parte delle persone under 36 attraverso alcune misure di favore, quali:
- l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
- il riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a Iva.
In particolare, il DL 73/2021 prevedeva la possibilità di beneficiare dell’agevolazione ai giovani con meno di 36 anni e un ISEE non superiore 40.000,00 euro che acquistavano un’abitazione entro il 30 giugno 2022.
L’art.1 c.151 della Legge 234/2021 proroga tale termine al 31 dicembre 2022.
Per completezza si ricorda che, già con la Circolare 12/E/2021, l’Agenzia delle entrate era intervenuta per fornire chiarimenti in merito, che di seguito riportiamo.
Requisiti soggettivi
Nella Circolare citata sono stati analizzati i requisiti soggettivi (età e ISEE) previsti dalla norma per accedere all’agevolazione. In particolare, l’accesso all’agevolazione è consentito in presenza dei seguenti requisiti:
- i soggetti non hanno compiuto 36 anni di età nell’anno solare di stipula del rogito;
- l’attestazione ISEE deve avvenire in un momento antecedente o contestuale alla stipula dell’atto di acquisto;
- il valore dell’indicatore ISEE non supera i 40.000,00 euro, riferito all’intero nucleo familiare dell’acquirente, che deve corrispondere a quello presente alla data di stipula del contratto.
Requisiti oggettivi
L’agevolazione trova applicazione per gli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di “prima casa” di cui alla nota II-bis, posta in calce all’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al DDP 131/1986 (Tur). Il beneficio fiscale in esame non si estende ai contratti preliminari di compravendita, atteso che la norma agevolativa fa esclusivo riferimento ai soli atti traslativi o costitutivi di diritti a titolo oneroso. Resta salvo il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dall’art. 77 del Tur.
Oggetto dell’agevolazione
La Circolare precisa inoltre che:
- l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, sebbene testualmente prevista soltanto in relazione agli atti soggetti a imposta di registro di cui al comma 6, è riferibile anche agli atti assoggettati a Iva, in virtù del rinvio operato dal comma 7 del medesimo articolo;
- la disposizione in commento, in forza di un generico rinvio alla definizione di “prima casa” di cui alla Nota II-bis), articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, si applica anche con riferimento alle pertinenze dell’immobile agevolato, in analogia con quanto previsto in ordine all’agevolazione “prima casa” e rispettando i medesimi limiti e condizioni;
- nell’ipotesi di co-acquisto, sia dovuto il pagamento dell’imposta di registro, non inferiore alla misura minima (pari a 1.000 euro), da parte del soggetto co-acquirente che non sia in possesso dei requisiti richiesti per accedere al beneficio in esame.
Credito d’imposta da riacquisto
Per gli atti di compravendita che fruiscono dell’agevolazione “prima casa under 36”, viene chiarito che il contribuente non matura l’ulteriore credito d’imposta da riacquisto di cui all’art. 7, commi 1 e 2 della Legge 448/1998. In particolare, il suddetto beneficio non compete in caso di esenzione da imposta di registro, in quanto parametrato alla minore delle imposte relative ai due atti di compravendita (che in questo caso è pari a zero). In caso di acquisto soggetto a Iva, sebbene sia formalmente dovuto il pagamento dell’imposta, il credito non spetta in quanto la disposizione agevolativa già prevede un ristoro pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto.
Imposta di bollo, tassa ipotecaria e tributi per la voltura catastale
Nei casi agevolati di cui al citato art.64, c. 6, continua a operare la disciplina ordinaria prevista dall’art. 10, c. 3, del D.Lgs. 23/2011, che prevede l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie in relazione agli atti indicati all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Tur, ordinariamente soggetti all’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale (pari al 2% laddove si tratti di “prime case”). Resta ferma l’applicabilità delle imposte sopra specificate per gli atti di acquisto soggetti a Iva.
Insussistenza dei requisiti, decadenza dalle agevolazioni, prezzo-valore
Se dovesse essere riscontrata la sola insussistenza dei requisiti specificamente previsti in relazione all’agevolazione “prima casa under 36”, al ricorrere dei requisiti e delle condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, l’imposta di registro è recuperata nella misura del 2%, da intendersi, in tale ipotesi, come misura ordinaria. Nell’ipotesi di cui sopra o di decadenza dall’agevolazione “prima casa”, l’Agenzia ritiene che, ai soli fini della determinazione della base imponibile, il contribuente possa beneficiare degli effetti della disciplina del “prezzo-valore”, recata dall’art. 1, c. 497, della Legge 266/2005, a condizione che ne abbia fatta espressa richiesta nell’atto di acquisto.
Rita Martin – Centro Studi CGN
