Spesso il contribuente si trova ad eseguire lavori di ristrutturazione della propria abitazione che però prevedono anche un ampliamento dell’immobile: è possibile la detrazione totale di tali spese?
In generale hanno diritto alla detrazione gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, con esclusione degli interventi di nuova costruzione.
La detrazione del 50% si rende applicabile solamente con riferimento ai lavori di ristrutturazione e non anche per quelli di ampliamento, ma solo se i costi di ristrutturazione si tengono distinti da quelli sostenuti per l’ampliamento volumetrico. Con la Risoluzione 4/E/2011 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, in presenza di ristrutturazione con ampliamento del medesimo edificio, la detrazione del 36% (art. 2, c. 10, Legge 191/2009) – 50% compete solo per le spese riferibili alla parte esistente, in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.
Il contribuente ha l’obbligo di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, deve essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione sotto la propria responsabilità ovvero dal direttore dei lavori, utilizzando criteri oggettivi.
L’ampliamento di superfici e volumi è detraibile, in deroga, solo se riguarda la costruzione dei servizi igienici per la costruzione dei quali è possibile aumentare sia le superfici che i volumi esistenti (Circolare 57/E/1998), p. 3.4).
Possono quindi essere computati nella base di calcolo della detrazione fiscale i costi degli interventi di ristrutturazione o di fedele ricostruzione degli edifici demoliti, ferma restando, nel titolo abilitativo, la corrispondenza di detti interventi alla categoria della ristrutturazione edilizia. Possono inoltre essere ammessi alla detrazione fiscale i costi degli interventi di ampliamento degli edifici esistenti, purché con tale ampliamento non si realizzino unità immobiliari utilizzabili autonomamente: a titolo esemplificativo, è ammesso alla detrazione fiscale il costo sostenuto per rendere abitabile un sottotetto esistente, purché ciò avvenga senza aumento della volumetria originariamente assentita (Circolare 121/E/1998).
Questi stessi criteri si applicano anche agli interventi di ampliamento previsti in attuazione del cosiddetto Piano Casa (art. 11 del DL 112/2008). Il Piano consiste in un sistema di norme che consente di effettuare ampliamenti o ricostruzioni di edifici sulla base di leggi regionali, in deroga ai piani regolatori locali. Al riguardo l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento con la Risoluzione 4/E/2011. In particolare, è previsto che i Comuni concedano permessi per ampliare edifici abitativi esistenti fino al 20% del loro volume o della superficie coperta. È prevista inoltre la possibilità di abbattere e ricostruire (anche in zona differente) edifici antecedenti al 1989 che necessitino di essere adeguati agli standard qualitativi, energetici e di sicurezza, purché non soggetti a particolari vincoli.
Dal 21 agosto 2013 (art. 30, c. 1, lett. a) del DL 69/2013) sono state soppresse le parole “e sagoma” dalla precedente norma, quindi, “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quella preesistente”, senza che sia necessario ricostruire l’immobile con la stessa sagoma.
Dal 16 luglio 2020, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del DL 76/2020 (c.d. Decreto Semplificazioni), sono stati ulteriormente rivisti alcuni aspetti del DPR 380/2001 (c.d. Testo Unico Edilizia), aggiungendo all’art. 3 c. 1 lett. d) del TUE la seguente:
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
La nuova formulazione del c. 1-ter consente negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, l’incremento volumetrico, se ammesso dalla pianificazione comunale o dalla legge, con ampliamenti fuori sagoma o con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti (generalmente in deroga al DM 1444/1968).
Non sono quindi più previsti i vincoli del rispetto della sagoma e dell’area di sedime, com’era nel testo previgente.
Nelle zone Omogenee A di cui al DM 1444/68 o in zone a queste assimilabili dalla pianificazione comunale o dalla legge regionale, nei nuclei storici consolidati e in altri ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti solo nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati comunali, fatte salve le previsioni della pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigente e i pareri degli enti preposti alla tutela.
In caso di ristrutturazione con ampliamento di un box pertinenziale, la detrazione spetta anche per le spese relative all’ampliamento, a condizione che lo stesso sia funzionale alla creazione di un nuovo posto auto.
Vale la pena ricordare che in merito ai lavori di ampliamento della prima casa, questi sono soggetti all’aliquota Iva agevolata del 4% prevista dalla Tabella A, Parte Seconda, nn. 21) e 39), DPR 633/1972, purché il committente dei lavori dichiari all’appaltatore di non essere titolare di diritti su altra abitazione nel medesimo Comune. L’agevolazione risulta quindi applicabile al ricorrere di entrambe le seguenti condizioni:
- i nuovi locali realizzati non devono essere configurabili come nuova unità immobiliare né possono avere una consistenza tale da poter costituire in futuro un’autonoma unità immobiliare;
- l’abitazione, anche successivamente ai lavori di ampliamento, non deve essere classificabile come di lusso.
Rita Martin – Centro Studi CGN
