Nell’ambito dei contratti di locazione si ricorre alla figura del garante, detto anche fideiussore, quando il contraente-conduttore dell’unità immobiliare concessa in godimento non presenta requisiti adeguati circa la solvibilità dell’impegno assunto. In questo articolo, trattiamo gli aspetti essenziali di natura civilistica unitamente ai rilievi fiscali legati all’imposta di registro in caso di opzione del regime della cedolare secca.
L’articolo 1936 del Codice Civile definisce la figura del fidejussore come “… colui che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di un’obbligazione altrui”. Risultano, quindi, diffuse clausole del seguente tenore: “Per tutta la durata del contratto di locazione ed eventuali proroghe e rinnovazioni, il Sig (nome e cognome del garante) nato nel comune di ****** in data ****** e residente nel comune di ****** in via ****** C.F. ****** identificato tramite carta d’identità n. ****** rilasciata dal Comune di ******, si impegna solidalmente e senza condizioni per le obbligazioni assunte con il contratto di locazione stipulato dal conduttore (Nome e Cognome del Conduttore), a favore del locatore e proprietario dell’immobile (Nome e Cognome del Proprietario Locatore) e in particolare per il pagamento del canone di euro (inserire l’importo del canone annuo), come indicato all’art ****** del presente contratto, nonché per il pagamento degli oneri accessori, interessi e penalità per ritardato pagamento ed indennità di occupazione ed eventuale risarcimento dei danni all’immobile, sia nell’eventualità di rescissione del contratto, sia al momento della riconsegna.”
In presenza del fideiussore, in caso di uno o più mancati pagamenti del canone di locazione, il proprietario/contraente può richiedere al fideiussore/garante di sostituirsi per il pagamento al posto dell’inquilino/conduttore moroso. Il fideiussore/garante delle prestazioni in capo al conduttore in un contratto di locazione non può autonomamente liberarsi dall’impegno assunto, salvo i casi espressamente previsti dalla legge (contratto di locazione nullo, rinegoziazione del contratto, garanzia estorta).
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali, in particolare ai fini dell’imposta di registro, è necessario distinguere la particolare tipologia di regime fiscale prescelto, vale a dire se si sceglie il regime ordinario oppure si opta per la cedolare secca. Nel primo caso la presenza del garante comporta costi accessori in misura pari allo 0,50% del canone di locazione con un minimo di 200 euro. Nel secondo caso, invece, non si paga in caso di presenza di una fideiussione nel contratto di locazione a cedolare secca.
Nel regime fiscale denominato “cedolare secca”, l’esenzione è disposta dall’articolo 1 bis del DL n. 16 del 2 marzo 2012, che in aggiunta a quanto previsto dall’articolo 3, comma 2 del decreto legislativo 14 marzo 2011, prevede quanto segue: “Sui contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo.” Si tratta di una norma di completamento rispetto a quanto già si prevede in materia di imposta sostitutiva del 21% o 10% dell’IRPEF, delle addizionali nonché delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione, nonché sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di affitto.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
