È nullo il contratto di locazione verbale anche se lo stesso è stato registrato all’Agenzia delle Entrate. Lo ribadisce una recente sentenza del Tribunale di Lodi che condanna un inquilino a lasciare l’immobile occupato a seguito di un contratto di locazione verbale ma registrato ugualmente all’Agenzia delle Entrate.
Per essere valido, il contratto di locazione deve rivestire la forma scritta (a pena di nullità) e deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate. L’inosservanza di tali requisiti ha ripercussioni sia sul locatore che sul conduttore.
Sul versante civilistico, il contratto non produce effetti tra le parti, ed il locatore, ad esempio, non potrà esigere lo sfratto né il decreto ingiuntivo sulla base dei canoni concordati a voce; dall’altro lato, il conduttore non potrà esigere che il proprietario dell’immobile rispetti le proprie obbligazioni (il conduttore ad esempio non avrebbe il diritto di esigere il rispetto della durata minima del contratto prevista dalla legge a sua tutela).
L’articolo 1, comma 4, della L. 431/1998 prevede l’obbligo della forma scritta per il contratto di locazione ad uso abitativo, pena la relativa nullità. In particolare, detto riferimento normativo “non prevede espressamente” la nullità del contratto verbale, ma prescrive che “a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”.
La registrazione di un contratto di locazione verbale effettuata presso l’Agenzia delle Entrate non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla legge n. 431/1998, non potendo riconoscersi alcuna efficacia, sul versante civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata alla pubblica amministrazione.
La registrazione del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate è un adempimento che rileva unicamente ai fini fiscali-amministrativi e non sana affatto la nullità del contratto dal punto di vista civilistico.
Il caso trattato dal Tribunale di Lodi con la sentenza dello scorso 12 ottobre 2022 riguarda un contratto di locazione non redatto in forma scritta ma ugualmente registrato all’Agenzia delle Entrate e per il quale è stata versata altresì l’imposta di registro.
Dal punto di vista fiscale, l’erario non subisce alcun pregiudizio, ma dal punto di vista civilistico e secondo il Tribunale di Lodi, la registrazione all’Agenzia delle Entrate non è sufficiente a sanare il contratto verbale.
La legge è chiara a riguardo nell’imporre per tutti i contratti di locazione a uso abitativo il requisito della forma scritta, a pena di nullità, ad substantiam (la forma scritta ad substantiam implica che senza quella forma il contratto è inesistente mentre la forma scritta ad probationem invece sta a indicare che la forma vale come “mezzo di prova” per dimostrare l’esistenza del contratto).
Nel caso in esame, dal momento che nessun valore si può riconoscere al contratto verbale intercorso tra le parti, il Giudice del Tribunale di Lodi ha condannato l’occupante a lasciare l’immobile entro 60 giorni dalla comunicazione della sentenza e al rimborso delle spese legali in favore dei ricorrenti.
Secondo un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza la sussistenza del suddetto vizio comporta l’obbligo per l’occupante di procedere alla restituzione dell’immobile illegittimamente detenuto.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
