Ancora un altro anno per poter beneficiare della super agevolazione prima casa per i giovani fino a 36 anni di età. La legge di bilancio per il 2023, infatti, estende fino al 31 dicembre 2023 il beneficio originariamente introdotto dal D.L. Sostegni bis per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 al 31 dicembre 2022.
Si tratta di un’agevolazione ai fini delle cosiddette imposte d’atto che trova applicazione in occasione dell’acquisto della prima casa, in presenza delle seguenti condizioni previste nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, allegata al DPR 131/86:
- non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto di acquisto;
- non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
- l’immobile si trovi nel Comune in cui l’interessato abbia stabilito la propria residenza o intenda stabilirla entro diciotto mesi dalla data dell’atto.
Il beneficio è subordinato alle seguenti ulteriori condizioni stabilite dall’art. 64 del DL 73/2021:
- l’acquirente non abbia ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato;
- abbia un ISEE non superiore a euro 40.000
La DSU non può essere presentata in una data successiva a quella dell’atto notarile in quanto il requisito ISEE deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto e pertanto non è possibile per un contribuente ottenere un ISEE con validità retroattiva.
Da un punto di vista oggettivo, l’agevolazione si applica ai trasferimenti a titolo oneroso delle unità abitative con esclusione di quelle di lusso (A1, A8 e A9) unitamente alle pertinenze dell’immobile principale (C/2, C/6 e C/7). In caso di co-acquisto di un bene immobile ad uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti. Non è possibile avvalersi del beneficio in esame in occasione del contratto preliminare di compravendita atteso che la norma agevolativa si riferisce esclusivamente ai soli atti traslativi o costitutivi a titolo oneroso, mentre il contratto preliminare produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali. La tassazione del contratto preliminare resta, quindi, invariata, con l’applicazione delle regole generali inerenti l’imposta di registro dovuta per l’atto, gli acconti e la caparra.
Agli acquirenti, in relazione ai trasferimenti a titolo oneroso di immobili per i quali ricorrano le condizioni cd. “prima casa” nonché gli ulteriori requisiti dell’età (inferiore a 36 anni) e dell’ISEE (di valore non superiore a euro 40.000), spetta:
- nei casi in cui l’atto di acquisto immobiliare sia soggetto ad imposta di registro, l’esenzione dall’imposta di registro (pari al 2% del valore in atto con un minimo di euro 1.000,00) nonché dalle imposte ipotecaria e catastale (pari a euro 50,00 per ognuna);
- anche se non espressamente previsto, in via interpretativa e in coerenza con la ratio agevolativa della norma, laddove si tratti di acquisti soggetti ad IVA, all’acquirente spetta “un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto”, applicata con aliquota nella misura del 4%.
L’agevolazione in esame si estende ai finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti purché la sussistenza degli stessi risulti da dichiarazione della parte mutuataria resa nell’atto di finanziamento o allegata al medesimo. Si tratta dell’esenzione dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25% della somma mutuata.
Tale credito di imposta può essere utilizzato:
- in riduzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- in compensazione in F24, con il codice tributo “6928” (ris. Agenzia delle Entrate n.62/2021);
- in diminuzione dell’IRPEF dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto.
La decadenza dal beneficio per gli acquirenti che chiedono l’agevolazione senza averne i requisiti comporta il recupero di quanto avrebbero dovuto versare oltre gli interessi nonché la sanzione amministrativa del 30%.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
