Un tema dibattuto in materia di locazioni è la possibilità o meno per il conduttore di autoridurre di sua sponte il canone di locazione pattuito con il locatore, tramite la firma e la registrazione del contratto di locazione.
Secondo l’articolo 1587 del codice civile i due obblighi principali del conduttore sono il prendere in consegna la cosa ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato dal contratto e pagare il corrispettivo pattuito nei termini convenuti.
Risulta quindi evidente come l’inadempienza da parte del conduttore circa il pagamento del canone di locazione costituisca motivo di risoluzione del contratto, trattandosi di un fatto arbitrario ed illegittimo che il locatore può assumere come motivazione della richiesta di risoluzione del contratto di locazione.
Il quesito posto più volte di fronte alle corti di giustizia è il seguente: esiste un’inadempienza del locatore tale da giustificare la decisione, seppur arbitraria, del conduttore di autoridurre il canone di locazione dovuto?
La soluzione di tale dubbio normativo appare da ricercarsi nella sentenza n. 12103 del 22/06/2020 pronunciata dalla Corte di Cassazione – sezione civile.
Tale sentenza, infatti, appare trattare in modo più esaustivo quale debba essere la gravità dell’inadempimento contrattuale da parte del locatore, tale da giustificare una decisione unilaterale della controparte che – di fatto – comporta il venir meno dell’obbligazione principale in carico al conduttore, cioè quella di corrispondere il canone pattuito.
La Corte si è soffermata sugli obblighi del locatore, contenuti nell’articolo 1575 del codice civile, di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, di mantenerla in uno stato tale da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Appare evidente che, qualora il locatore impedisse al conduttore di godere del bene locato, il rifiuto del conduttore di corrispondere il canone di locazione dal momento in cui dovesse venire meno la sua possibilità di usufruire del bene locato sarebbe assolutamente giustificato. In questo caso la sospensione del pagamento del canone potrebbe qualificarsi come una forma di autotutela concessa al conduttore.
È, invece, stato maggiormente dibattuto l’aspetto legato alle mancanze, da parte del locatore, che possano giustificare la scelta unilaterale del conduttore di cessare i pagamenti del canone di locazione.
Tramite la sentenza sopracitata, la Corte di Cassazione ha indicato che l’inadempienza del locatore deve essere tale che, pur non impedendo direttamente al conduttore di accedere al bene locato, ne comprometta l’integrità, tanto da rendere il bene non più idoneo ad essere utilizzato nei modi previsti dal contratto. Ovviamente la sospensione dei pagamenti deve essere giustificata e rispettare l’obbligo di comportarsi secondo buona fede che riguarda sia il locatore che il conduttore.
Un esempio di inadempimento del locatore, in caso di un immobile ad uso abitativo, potrebbe riguardare lo stato dell’immobile, tale da impedire al conduttore di potervi abitare. Se, infatti, fossero presenti danni ingenti all’immobile che ne compromettano l’abitabilità ed il locatore si rifiutasse di ripristinare la situazione allo stato iniziale, il conduttore potrebbe decidere di non corrispondere quanto dovuto dal momento in cui la situazione sia venuta in essere.
Ovviamente si tratta di una situazione temporanea, essendo sempre necessario rivolgersi al giudice e richiedere la risoluzione del contratto di locazione o la sospensione del pagamento delle rate previste per il canone fino al ripristino della situazione originaria, a causa dell’inadempienza del locatore di uno o più obblighi di legge previsti nei suoi confronti, ai sensi dell’articolo 1575 del codice civile.
È importante ricordare che non è mai possibile per il conduttore un’autoriduzione o una sospensione del canone allo scopo di effettuare la compensazione di un credito vantato dal conduttore e che il locatore dovrebbe versare, perché questo altererebbe le prestazioni previste sia dal contratto di locazione che dall’obbligazione che abbia generato il credito in questione.
Ambra Iacobucci – Centro Studi CGN
