Il regime delle locazioni a studenti è un argomento che ha suscitato molta attenzione negli ultimi anni, soprattutto in relazione al crescente aumento dei canoni di locazione richiesti dai proprietari degli immobili.
Le locazioni riservate agli studenti universitari hanno una durata minima di sei mesi ed una massima di trentasei mesi, rinnovabili alla prima scadenza del contratto.
Tale tipologia di contratti rientra all’interno dei contratti di locazione a canone concordato ed è regolata dal Decreto Ministeriale del 6 marzo 2013. Le parti, come previsto dal Decreto 16 gennaio 2017, nella stipula del contratto possono richiedere l’assistenza alle associazioni dei proprietari e degli inquilini ma, qualora decidano di stipulare il contratto senza tale assistenza, dovranno acquisire l’attestazione di conformità del contratto all’Accordo locale vigente, per poter usufruire delle agevolazioni fiscali.
I vantaggi per i locatori sono molteplici.
Il primo vantaggio fiscale per i proprietari di proprietà affittate a studenti universitari è la possibilità di scegliere il regime fiscale agevolato della cedolare secca. La cedolare secca è una tassa fissa del 21% sul reddito derivante dall’affitto della proprietà. Questo regime fiscale semplifica notevolmente la dichiarazione dei redditi del proprietario e riduce anche l’onere fiscale complessivo.
Inoltre, i proprietari di proprietà affittate a studenti universitari possono anche usufruire dell’agevolazione fiscale prevista per gli affitti brevi, che consente di dedurre i costi di ristrutturazione e manutenzione dell’immobile dalla base imponibile.
Un vantaggio, sia per i locatori che per i conduttori anche se maggiormente tutelante nei confronti dei locatori, è dato dal fatto che solitamente il contratto di locazione pe studenti universitari è concluso con più di un conduttore, ma nel caso in cui il contratto (contratto unico) venga firmato da tutti gli studenti e uno di essi receda anticipatamente, tale avvenimento non inciderà sulla prosecuzione della locazione nei confronti di coloro che continueranno ad occupare l’unità immobiliare e non farà venir meno l’obbligo da parte degli altri conduttori di corrispondere l’intero canone al locatore. I restanti conduttori saranno costretti a corrispondere al locatore un importo proporzionalmente superiore a quello originariamente pattuito e non potranno, senza il preventivo consenso del locatore, sostituire il conduttore precedentemente receduto.
Un altro aspetto importante è quello delle tutele a favore degli studenti locatari. In questo senso, è opportuno sottolineare che i contratti di locazione per studenti sono generalmente meno tutelati rispetto a quelli di lunga durata. Tuttavia, anche in questo caso, è prevista la possibilità di richiedere la registrazione del contratto presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, al fine di garantirne la validità.
Inoltre, in caso di controversie tra le parti, gli studenti locatari possono fare ricorso al giudice di pace, che è competente per le controversie in materia di locazione.
Circa le agevolazioni fiscali di cui possono godere i locatori, l’articolo 8, comma 3 della legge di riforma n. 431/98 ha stabilito espressamente che le agevolazioni fiscali previste per il proprietario dell’immobile locato a canone convenzionato siano estese anche ai contratti transitori stipulati con studenti universitari. Dunque, per quanto riguarda l’IRPEF, il reddito imponibile derivante al proprietario dalla locazione è ridotto del 30% e questo avviene anche se, in virtù della Circolare 7 luglio 1999 n. 150 che prevede che la riduzione dell’IRPEF debba essere applicata all’importo maggiore tra la rendita catastale dell’immobile oggetto di locazione e il canone percepito ridotto del 5%, la locazione avviene in base alla rendita catastale e non al canone di locazione.
Inoltre, i locatori possono sempre optare per il regime della cedolare secca, che sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Trattandosi di contratti a canone concordato l’aliquota sarà in questo caso pari al 10%, anche se nulla impedisce al locatore di concludere con uno o più studenti un contratto abitativo a canone libero di durata di 4 anni prorogabile per ulteriori 4 e di usufruire dell’aliquota del 21% qualora opti per il regime della cedolare secca.
Un vantaggio riservato invece ai conduttori è dato dalla Legge n. 296/2006 che ha introdotto la possibilità di detrarre l’importo dei canoni di locazione degli studenti che alloggino ad almeno 100 chilometri dal loro comune di residenza, per un importo non superiore a 2.633 euro.
È importante ricordare che il vantaggio più importante riservato ai locatori della stipula di questa tipologia di contratti è una tutela contro gli aumenti incondizionati dei canoni di locazione a studenti universitari, in quanto, affinché il contratto venga vidimato, deve esserci corrispondenza con il canone di locazione massimo previsto dalle associazioni di categoria maggiormente rappresentative dei locatori e dei conduttori.
In conclusione, questa tipologia contrattuale offre notevoli vantaggi ai locatori, ma soprattutto ai conduttori, e dovrebbe essere la modalità preferibile di conclusione di un contratto di locazione che vede uno o più studenti universitari come conduttori.
Ambra Iacobucci – Centro Studi CGN
