L’immobile oggetto di intervento per il recupero edilizio può essere ceduto a terzi, a titolo oneroso o gratuito, prima che sia trascorso l’intero periodo previsto per il godimento del beneficio ponendo una serie di problematiche affrontate in numerosi documenti di prassi (circ. Agenzia delle Entrate 28/E/2022) che variano caso per caso a seconda di chi ha sostenuto le relative spese (proprietario, familiare convivente, comodatario, usufruttuario, inquilino) e della relativa fattispecie giuridica (compravendita, successione, detenzione).
In caso di compravendita, se l’acquirente è una persona fisica, il diritto alla detrazione delle quote non ancora fruite passa all’acquirente, salvo diverso specifico accordo tra le parti. La fonte del diverso accordo è rinvenibile nello stesso atto di compravendita oppure in una successiva scrittura privata autenticata. Il momento da prendere in considerazione è il 31 dicembre quando chi detiene l’immobile avrà il diritto alla detrazione. Per poter fruire delle rate residue, oltre al titolo, l’acquirente deve venire in possesso della documentazione inerente la legittimità della detrazione (abilitazioni amministrative, copia delle fatture, bonifici effettuati e altri documenti utili).
È stato precisato che:
- il trasferimento solo di una quota dell’immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione che avviene solo in presenza della cessione dell’intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario per intero dell’immobile, la residua detrazione si trasmette all’acquirente;
- in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all’usufruttuario ma rimangono al nudo proprietario;
- in caso di compravendita/donazione dell’immobile sul quale sono stati eseguiti i lavori e contestuale costituzione del diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite dal venditore si trasferiscono al nudo proprietario in quanto a quest’ultimo si trasferisce la titolarità dell’immobile. Resta sempre la possibilità di specificare la clausola nell’atto di vendita/donazione che le rate residue rimangano in capo al venditore/donante.
Per le donazioni valgono le stesse identiche considerazioni formulate per la compravendita: in caso di trasferimento la detrazione si trasferisce al donatario salvo diverso patto contrario.
La detrazione spetta al futuro acquirente qualora sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita regolarmente registrato. Il promissario acquirente deve essere immesso nel possesso e deve effettuare gli interventi a proprio carico.
In caso di decesso del contribuente nell’anno di imposta, la detrazione non utilizzata dal de cuius si trasferisce per intero, a decorrere dal medesimo anno del decesso, a prescindere quindi dalla data in cui esso è avvenuto, solo all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene con riferimento al 31 dicembre dello stesso anno del decesso.
Ne consegue che avrà diritto alla detrazione solo l’erede che possa disporre immediatamente e liberamente dell’immobile ereditato prescindendo dal fatto che lo stesso sia adibito ad abitazione principale. Si precisa che:
- se l’immobile è locato al momento del decesso, non spetta la detrazione, in quanto l’erede proprietario non ne può disporre a proprio piacimento;
- nel caso di più eredi e l’immobile sia libero (a disposizione), la detrazione spetta in parti uguali agli eredi a prescindere dalla quota di eredità spettante;
- nel caso di più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendone più, gli altri eredi, la disponibilità;
- nel caso in cui il coniuge superstite rinunci all’eredità e mantenga il solo diritto di abitazione, venendo meno la condizione di erede, non può fruire delle residue quote di detrazione. In tal caso, neppure gli altri eredi (per es. figli) potranno beneficiare della detrazione se non convivono con il coniuge superstite, in quanto non hanno la detenzione materiale del bene;
La condizione della “detenzione materiale e diretta del bene” deve sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle residue rate di detrazione. Nel caso in cui l’erede, che deteneva direttamente l’immobile, abbia successivamente concesso in comodato o in locazione l’immobile stesso, non potrà fruire delle rate di detrazione di competenza degli anni in cui l’immobile non è detenuto direttamente. Tuttavia, potrà beneficiare delle eventuali rate residue di competenza degli anni successivi al termine del contratto di locazione o di comodato, riprendendo la detenzione materiale e diretta del bene.
Se si tratta di un immobile trasferito e il deceduto aveva scelto nell’atto di vendita di mantenere in capo a sé la detrazione relativa ad interventi relativi all’immobile oggetto di cessione, gli eredi non potranno detrarre le rate residue non avendo la disponibilità dell’immobile.
Analogo ragionamento vale anche nell’ipotesi di decesso del familiare convivente che ha sostenuto le spese relative ad interventi agevolabili effettuati sull’immobile di proprietà di altro familiare che ne diventa erede. Anche in tal caso, indipendentemente dalla circostanza che l’unità immobiliare fosse già presente nel suo patrimonio, l’erede può continuare a fruire delle rate residue della detrazione spettante al de cuius, avendo un vincolo giuridico con l’immobile che gli consente di beneficiare dell’agevolazione (in quanto ne è proprietario), di cui deve avere la detenzione materiale e diretta.
In caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non si trasferiscono all’acquirente/donatario neanche nell’ipotesi in cui la vendita o la donazione siano effettuate nel medesimo anno di accettazione dell’eredità. Inoltre il cedente/erede, non avendo più la detenzione materiale e diretta del bene, perde il diritto a detrarre le rate residue.
In caso di decesso dell’erede, l’erede dell’erede non potrà detrarre le rate residue pur mantenendo la detenzione del bene.
La detrazione si trasmette anche quando il beneficiario dell’agevolazione (de cuius) era il conduttore dell’immobile, purché l’erede conservi la detenzione materiale e diretta, subentrando nella titolarità del contratto di locazione.
La cessazione della detenzione dell’immobile a titolo di locazione o comodato non comporta le perdita delle detrazione in capo al locatario/comodatario che continuano ad averne diritto. In caso di decesso, la detrazione non si trasferisce agli eredi tranne quando l’erede del conduttore subentri nella titolarità del contratto di locazione/comodato conservandone la detenzione materiale e diretta del bene.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
