All’interno del mercato delle locazioni immobiliari, in Italia esiste una tipologia contrattuale, la locazione a canone concordato, che presenta alcune caratteristiche e vantaggi per i conduttori e i locatori. In questo articolo, analizzeremo i vantaggi e i limiti di questa forma di locazione, sia per i proprietari che per gli inquilini, fornendo informazioni utili per tutti coloro che desiderano conoscere meglio questa modalità contrattuale.
I contratti di locazione a canone concordato sono disciplinati dalla Legge n. 431/1998 che stabilisce i requisiti generali che un contratto di locazione deve rispettare per potersi considerare a canone concordato: innanzitutto, per canone concordato si intende che il locatore non può liberamente scegliere il canone da richiedere al conduttore ma la determinazione dello stesso dovrà avvenire tenendo conto di un range specifico, fissato dalle associazioni di categoria maggiormente rappresentative dei locatori e dei conduttori; inoltre la durata del contratto deve necessariamente essere di 3 anni, prorogabili di ulteriori 2 anni e la rinuncia a prorogare il contratto deve essere comunicata tramite lettera raccomandata almeno 6 mesi prima rispetto alla data di scadenza del contratto.
Il principale vantaggio che questa tipologia di locazione offre ai locatori riguarda le agevolazioni fiscali, in quanto è possibile ottenere una riduzione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta municipale propria sugli immobili locati. L’imposta di registro è inferiore rispetto a quella prevista per i contratti di locazione ad uso abitativo a canone libero, dato che ai fini dell’imposta di registro il reddito di locazione da considerare per l’applicazione dell’imposta del 2 per cento è pari al 70 per cento dell’importo totale del canone di locazione.
Inoltre, qualora il locatore opti per il regime della cedolare secca e l’immobile sia situato in un comune ad alta densità abitativa o sia locato a studenti universitari, la tassazione applicata sarà al 10 per cento e non al 21 per cento, come avviene nel caso di immobili locati in regime di cedolare secca che siano locati a canone libero o che non rientrino nelle condizioni sopra descritte, anche se locati con un contratto di locazione a canone concordato.
I vantaggi per gli inquilini riguardano il canone di locazione in quanto, non solo i conduttori che optano per una locazione a canone concordato possono beneficiare di un canone spesso inferiore rispetto a quello di mercato, ma sono anche tutelati dalla possibilità che il canone possa subire aumenti significativi come quelli che potrebbero essere causati dall’adeguamento ISTAT del canone.
Il principale limite che tale tipologia contrattuale incontra è di natura territoriale, in quanto la locazione a canone concordato è regolata dalle amministrazioni comunali, e dunque non è disponibile in tutte le città italiane. Un altro limite è dato dalle restrizioni contrattuali che tale tipologia di contratto può riscontrare, come la possibilità che vi siano limitazioni nella possibilità di subaffittare l’immobile o di apportare modifiche significative all’immobile senza l’autorizzazione del locatore.
Inoltre, i conduttori che optano per una locazione a canone concordato devono essere consapevoli che, al termine della durata legislativamente prevista per i contratti a canone concordato (che è inferiore a quella prevista per i contratti a canone libero), il canone di locazione potrebbe subire un adeguamento ai valori di mercato.
Un altro limite riguardante i contratti di locazione a canone concordato è dato dal fatto che, una volta stipulato il contratto, quest’ultimo deve essere vidimato da una delle associazioni maggiormente rappresentative dei conduttori o dei locatori, secondo gli accordi che hanno stabilito, ai fini di ottenere un’attestazione di rispondenza per confermare la correttezza del calcolo del canone concordato, e del rispetto dei criteri e parametri previsti dall’accordo.
Nonostante la tassazione di tale contratto sia più conveniente per i locatori, non è detto che questa tipologia contrattuale sia da preferirsi, per via delle limitazioni imposte loro nella pattuizione del canone di locazione e, benché un canone inferiore al prezzo di mercato sia sicuramente appetibile per i conduttori, la durata del contratto inferiore rispetto a quella a canone libero e le possibili restrizioni circa la sublocazione, potrebbero influire sulla scelta di optare o meno per questa tipologia contrattuale.
Ambra Iacobucci – Centro Studi CGN
