Il codice della crisi d’impresa (artt. 385 ss D.Lgs. 14/2019) amplia la tutela in favore degli acquirenti di immobili da costruire già prevista dal D. Lgs. 122/2005. Le nuove norme introducono l’obbligo di stipulare il contratto preliminare per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e prevedono, tra le altre novità, la nullità del contratto in caso di mancata consegna all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza assicurativa indennitaria decennale.
La disciplina di tutela si applica quando:
- il venditore è un “costruttore”, inteso come l’imprenditore (persona fisica o giuridica) oppure la cooperativa edilizia che edifica l’immobile, sia direttamente sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
- l’acquirente è una persona fisica (la lettera della legge non richiede che sia una persona fisica che agisce al di fuori dell’attività imprenditoriale eventualmente svolta);
- l’oggetto della vendita sono “immobili da costruire”, e come tali si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o presentato altro titolo abilitativo edilizio) e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata essendo in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità;
- sia stipulato un contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire (a sé o ad un proprio parente in primo grado), ovvero siano assunte obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della stessa.
A protezione degli interessi del futuro acquirente, la legge prevede una serie di cautele e di protezioni per i rischi che possono presentarsi fino alla stipula del rogito, in particolare in caso di crisi del costruttore:
- il contratto preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e la legge prevede dettagliatamente le indicazioni che deve contenere, e i documenti che devono essere allegati (in particolare il capitolato e gli elaborati di progetti);
- è previsto l’obbligo per il venditore di rilasciare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia non soltanto delle somme che il costruttore ha già riscosso (ad esempio, pari all’acconto versato) o dei valori che ha già acquisito al momento della stipula del preliminare, ma anche le somme che in base al contratto il costruttore debba riscuotere o acquisire dopo la stipula del contratto, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà dell’immobile o di altro diritto reale di godimento sullo stesso;
- è previsto l’obbligo, sempre in capo al costruttore, di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa che lo tenga indenne per almeno 10 anni dai danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere;
- è necessario il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca del costruttore prima della stipula del contratto di vendita;
- è vietato al notaio di procedere alla vendita in assenza del titolo per il frazionamento, oppure la cancellazione dell’ipoteca ove non ci sia accollo di mutuo;
- è previsto per l’acquirente un diritto di prelazione all’acquisto all’incanto qualora si tratti di abitazione adibita a residenza principale.
Il contratto preliminare deve essere trascritto nei registri immobiliari, e vale come una vera e propria prenotazione di acquisto dell’immobile, poiché è opponibile nei confronti dei terzi. A seguito della trascrizione del contratto preliminare, il costruttore non può vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del costruttore non possono iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.
I costi della trascrizione sono di seguito sintetizzati:
- la parcella del notaio, che ai fini della trascrizione deve essere necessariamente coinvolto;
- la tassa di trascrizione, pari a 200 euro;
- i diritti fissi di trascrizione, equivalenti a 35 euro;
Avendo meri effetti obbligatori, la stipula del contratto preliminare non soddisfa il presupposto oggettivo dell’IVA, in quanto non costituisce una cessione di beni. Pertanto, si tratta di un’operazione fuori dal campo di applicazione dell’IVA, a meno che non sia prevista la corresponsione di acconti. In tal caso si applica l’IVA al 4% oppure 10% seconda che sia possibile accedere o meno alle agevolazioni prima casa per immobili non di lusso. In caso di immobili di lusso, invece, l’aliquota IVA è del 22%.
Il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
