La cedolare secca è una modalità fiscale introdotta in Italia, dall’art. 3, D.Lgs. 23 del 14 marzo 2011, per semplificare la tassazione delle locazioni. Consiste in un’imposta sostitutiva, pagata direttamente dal proprietario dell’immobile, che sostituisce l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali regionali e comunali. In questo articolo, vedremo come gestire correttamente la cedolare secca per i contratti di locazione in Italia, fornendo informazioni utili per locatori e conduttori.
I vantaggi che la scelta di tale regime comporta per i locatori riguardano, in particolare, la semplificazione fiscale, non essendo più necessario calcolare l’IRPEF e le relative addizionali ma pagando un’imposta sostitutiva fissa. Inoltre, in fase di registrazione del contratto di locazione, non dovranno essere versate imposte di bollo o di registro. Poiché tali imposte sono, legislativamente, divise in egual misura tra locatori e conduttori, il locatore che intenda optare per il regime della cedolare secca dovrà comunicarlo al conduttore tramite l’invio di una raccomandata.
I conduttori potranno dunque godere del vantaggio di non dover versare alcuna imposta per la registrazione del contratto di locazione, anche se l’optare o meno per questa tipologia di tassazione è una prerogativa riservata solamente ai locatori che avranno il solo obbligo di comunicazione al conduttore del regime fiscale eventualmente adottato.
Dunque, quando non conviene optare per il regime della cedolare secca? In primis sicuramente quando il locatore, oltre a disporre di consistenti detrazioni, si ritrova ad assoggettare all’IRPEF redditi da lavoro o di altra tipologia limitati o nulli; in questo caso, infatti, versando la cedolare secca sul reddito di locazione, il locatore avrebbe un onere fiscale, mentre se dovesse scegliere di assoggettare il reddito di locazione all’IRPEF potrebbe non versare nulla, dato che le detrazioni annullerebbero il reddito imponibile, determinando un’assenza di IRPEF da versare all’erario.
Un altro caso nel quale il regime della cedolare secca non è conveniente è dato dalla necessità per il locatore, o per il suo nucleo familiare, di richiedere benefici per i quali è necessario non superare determinate soglie ISEE, come ad esempio nel caso del reddito di cittadinanza. Infatti, nella compilazione del modello ISEE, il reddito di locazione, basato sui dati inseriti nel Modello 730, viene considerato nella sua interezza, dunque al 100%, se assoggettato a cedolare secca o al 95% se a tassazione ordinaria, nel caso di contratti a canone libero o per i contratti a canone concordato.
Inoltre, poiché il reddito di locazione incide sull’aumento del reddito del coniuge a carico superstite, la decisione di optare per il regime della cedolare secca potrebbe far oltrepassare al coniuge superstite la soglia fissata per ottenere la pensione di reversibilità nella sua interezza.
Questa scelta non è comunque applicabile a tutte le tipologie di contratti di locazione dato che non può essere utilizzata per gli affitti di immobili strumentali all’esercizio di attività di impresa o professionale e le persone giuridiche dotate di partita IVA non possono optare per tale regime. Dunque vengono esclusi a priori i contratti ad uso foresteria dove il conduttore è l’azienda che si intesta il contratto di locazione per conto del dipendente che vi andrà ad abitare e i contratti ad uso promiscuo, cioè quelli dove il conduttore adibisce una porzione dell’immobile affittato a uso professionale.
In aggiunta, la possibilità di esercitare l’opzione per il regime agevolato è riservata alle unità immobiliari accatastate nelle categorie da A/1 a A/9 e nella categoria A/11, escludendo la categoria A/10 (immobili destinati ad uso ufficio o studio privato) e per i soli contratti stipulati nel 2019 anche di categoria C/1 di superficie non superiore a 600 mq (escluse le pertinenze); vengono incluse nell’applicazione del regime della cedolare secca anche le relative pertinenze locate congiuntamente all’immobile principale, se rientrante nelle categorie sopra descritte. L’opzione non è ammessa quindi in caso di locazione delle sole pertinenze.
Nonostante la semplificazione fiscale offerta dalla cedolare secca, i proprietari devono comunque adempiere ad altri obblighi fiscali, come la dichiarazione dei redditi e il pagamento dell’Imposta Municipale Propria (IMU) sugli immobili locati.
Un aspetto importante che il locatore deve considerare nell’optare per il regime della cedolare secca riguarda il fatto che la cedolare secca produce effetti sul reddito complessivo, in quanto il reddito assoggettato alla cedolare secca è escluso dal reddito complessivo e su di esso non potranno essere fatti valere oneri deducibili e/o detraibili.
Ambra Iacobucci – Centro Studi CGN
