Non è una cosa che avviene spesso, ma sapevi che è possibile cambiare la categoria catastale di un immobile? In quali casi è possibile la variazione? E cosa comporta la variazione della categoria catastale?
Come noto, tutti gli edifici vengono classificati in catasto in una specifica categoria catastale a seconda della loro caratteristica. Sia che si tratti di abitazioni, di esercizi commerciali, di garage o di luoghi di culto, tutti gli edifici vengono classificati in catasto in gruppi.
Le categorie catastali sono le categorie di classificazione degli edifici utilizzati dal catasto nel nostro paese per determinare la rendita catastale di ogni edificio (regio decreto legge del 13 aprile 1939, n. 652 che ha riformato la disciplina relativa al catasto). Esse indicano anche la destinazione d’uso delle unità immobiliari urbane.
La rendita catastale è il valore attribuito ai fini fiscali a ciascuna unità immobiliare iscritta in catasto. Questo valore è necessario per il calcolo delle imposte sulla casa (IMU, TASI, TARI), per la stipula di atti di compravendita immobiliare e per la compilazione delle dichiarazioni fiscali (dichiarazioni dei redditi, denunce di successioni).
In questo articolo ci occuperemo esclusivamente della categoria catastale del gruppo A riferito agli immobili. Gli immobili vengono classificati in 11 categorie catastali: A/1 abitazioni di tipo signorile, A/2 abitazioni di tipo civile, A/3 abitazioni di tipo economico, A/4 abitazioni di tipo popolare, A/5 abitazioni di tipo ultrapopolare, A/6 abitazioni di tipo rurale, A/7 abitazioni in villini, A/8 abitazioni in ville, A/9 castelli e palazzi eminenti, A/10 (immobili non ad uso abitativo) che comprende gli immobili destinati a studio oppure a ufficio privato, A/11 abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.
Occorre effettuare la variazione della categoria catastale di un immobile quando si verifica un cambio della destinazione d’uso dello stesso, nell’eventualità in cui prima di un rogito ci si accorga di alcune difformità tra lo stato di fatto e la planimetria originaria o quando sia intervenuta una trasformazione da un immobile ad uso ufficio ad appartamento di tipo residenziale.
Modificare la categoria catastale di un immobile ovviamente implica una riconsiderazione della sua destinazione d’uso. Questo processo richiede l’avvio di una serie di pratiche amministrative e burocratiche necessarie per ufficializzare il cambiamento.
Attenzione però! Non sempre è possibile procedere ad un cambio di categoria catastale, in quanto i piani urbanistici prevedono una ben precisa suddivisione in zone con specifiche destinazioni d’uso.
Il cambio di categoria catastale infatti deve essere effettuato con l’ottenimento di una specifica autorizzazione comunale, senza la quale si configurerebbe un vero e proprio abuso edilizio con il conseguente rischio di sanzioni.
In molti casi, la modifica della categoria catastale richiede necessariamente l’adeguamento dell’immobile per rendere l’edificio adatto al nuovo utilizzo. Un immobile di categoria A/10 (ufficio) probabilmente non avrà uno spazio adibito a cucina oppure l’immobile stesso è stato costruito con spazi specifici per essere destinato a ufficio, scuola o laboratorio medico. In tali casi occorrerà procedere all’adeguamento dei locali con specifici lavori di ristrutturazione che comportano quasi sempre la modifica delle opere murarie.
La pratica per la variazione catastale viene effettuata da un tecnico abilitato come un geometra, un ingegnere o un architetto che, dopo avere verificato tutte le normative locali ed il regolamento urbanistico, si occuperà di inviare telematicamente la richiesta di variazione con tutti i dati necessari, utilizzando i servizi telematici e i software elaborati dall’Agenzia delle Entrate.
Tra le spese necessarie per effettuare la variazione della categoria catastale di un immobile, è importante prendere in considerazione i lavori di ristrutturazione (se necessari), le parcelle dei professionisti incaricati, oltre agli oneri di urbanizzazione e catastali, i quali possono mostrare variazioni significative a seconda delle specifiche circostanze.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
