Si avvicina la scadenza del saldo IMU 2023 e il Dipartimento delle Finanze del MEF, con la risoluzione n. 4/D del 16 novembre 2023, fornisce alcuni chiarimenti.
La Risoluzione tratta tre temi “scivolosi” per chi si trova a calcolare l’ammontare dovuto del saldo IMU del 18 dicembre 2023: quello dei fabbricanti collabenti, quello dei fabbricati rurali strumentali e il caso della conduzione associata di terreni.
I fabbricanti collabenti sono beni immobili presenti nell’archivio del Catasto Edilizio Urbano con categoria catastale F/2 ma privi di rendita, in quanto diroccati o caratterizzati da notevole livello di degrado. Le loro precarie condizioni ne determinano l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante. La ragione per la quale vengono iscritti negli archivi catastali nonostante siano privi di rendita, recita testualmente la Risoluzione n. 4/D del 16 novembre 2023, “è connessa alle ragioni civilistiche dell’esatta individuazione dei cespiti (e dell’intestatario) al momento di un trasferimento di diritti reali anche per oggetti immobiliari che non producono reddito, individuazione che non può prescindere da quanto risulta al catasto, come previsto dalla disciplina dell’IMU”. Pertanto, il MEF ribadisce che i fabbricati collabenti:
- sono a tutti gli effetti “fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili ai fini IMU, che sono esclusivamente quelli “con attribuzione di rendita”, indice, quest’ultimo, sintomatico di capacità contributiva del bene soggetto a tassazione, in ossequio all’art. 53 della Costituzione;
- sono e restano “fabbricati”, motivo per il quale non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i Comuni che li definirebbero “terreni edificabili” imponibili IMU.
Per quanto riguarda i fabbricati ad uso rurale, la Risoluzione in commento rinforza le posizioni nette già assunte dalla Corte di Cassazione ribadendo che, con riferimento all’applicazione dell’aliquota IMU ridotta pari allo 0,1 per cento (che i comuni stessi possono ridurre fino all’azzeramento) sui fabbricati strumentali, è “priva di fondamento la pretesa dei comuni circa la sussistenza della qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale in capo al soggetto passivo IMU o all’utilizzatore dell’immobile ai fini dell’applicazione dell’agevolazione”.
Alla stessa stregua va considerata anche la pretesa del Comune di non ritenere il comodato titolo idoneo a dimostrare la sussistenza del requisito di ruralità, atteso che, per il riconoscimento della ruralità del fabbricato, è dirimente la sola risultanza catastale.
Nell’ultimo quesito viene affrontata la problematica della conduzione associata di terreni, visto che negli ultimi anni si stanno diffondendo sempre di più forme contrattuali di tal genere, come il contratto di rete agricolo e il contratto di compartecipazione agraria per le coltivazioni stagionali.
Nello specifico, a parere degli istanti , il coltivatore diretto, lo IAP e la società agricola che hanno stipulato i contratti non perdono mai la conduzione dei propri terreni ma li conducono in forma associata, senza perdere il requisito oggettivo per poter applicare l’esenzione dall’IMU prevista dall’art. 1, comma 758 della legge n. 160 del 2019 che dispone che “sono esenti i terreni agricoli posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all’art. 1, comma 3, del citato D. Lgs. n. 99 del 2004, indipendentemente dalla loro ubicazione”.
Il MEF ribadisce che “il contratto di rete e il contratto di compartecipazione agraria concretizzano, proprio in ragione della struttura e della finalità che il legislatore ha voluto riconoscere agli stessi, forme di conduzione associata dei terreni agricoli, che, per la loro stessa natura, comportano una gestione condivisa dei terreni in argomento, pena lo snaturamento del contratto stesso”. Pertanto, se vengono rispettati tutti i requisiti che caratterizzano tali tipologie di contratti, non può ritenersi (come alcune amministrazioni comunali ritengono erroneamente) che venga meno il requisito oggettivo della conduzione che legittima l’applicazione dell’esenzione dall’IMU prevista dall’art. 1, comma 758 della legge n. 160 del 2019.
Giovanni Fanni – Centro Studi CGN
