L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 10/E del 10 maggio 2024 avente per oggetto: “Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) – Novità sulla disciplina delle locazioni brevi” Come si ricorderà, la legge di bilancio 2024 ha introdotto modifiche alla disciplina fiscale delle locazioni brevi (articolo 1, comma 63) modificando l’aliquota dell’imposta sostitutiva applicabile ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, portandola al 26% rispetto al precedente 21%.
Tra le novità più significative del documento di prassi si evidenzia che:
- l’aliquota ridotta del 21% resta nella facoltà del locatore per i redditi relativi ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta da individuare nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta d’interesse.
- La nuova aliquota del 26% trova applicazione a partire dal 1° gennaio 2024 e si applica ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve maturati pro-rata temporis dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni.
Si tratta di una posizione che potrebbe dar luogo a fastidiose complicazioni: considerando il caso, per esempio, di un immobile concesso in locazione dal 23 dicembre 2023 fino al 7 gennaio 2024, stando a quanto riportato nel documento di prassi si dovrebbe procedere considerando la quota di canone maturata negli ultimi giorni del 2023 da assoggettare a tassazione nella misura del 21 per cento, mentre la parte restante maturata nel 2024, pari a 7 giorni, sarà soggetta a tassazione nella misura del 26 per cento.
Altro aspetto di non poco conto riguarda l’indicazione di applicare il principio del canone maturato espressamente per i redditi fondiari di cui all’art. 26 del TUIR, nulla dicendo rispetto ai canoni derivanti dalla sublocazione dei medesimi immobili o concessi in comodato che sono da considerare tra i redditi diversi dove si applica il principio di cassa. Salvo ulteriori prese di posizione da parte dell’Agenzia delle Entrate, in caso di sub locazione e comodato, la maggiore aliquota del 26% dovrebbe applicarsi per i canoni percepiti dal 1° gennaio 2024.
Per quanto riguarda gli intermediari, si segnala quanto segue:
- gli intermediari, compresi anche i gestori di portali telematici, dovranno operare sempre, in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%, a titolo d’acconto sull’ammontare dei canoni, all’atto del pagamento al beneficiario, a prescindere dal regime fiscale prescelto dal contribuente. Quest’ultimo, poi, in sede di dichiarazione dei redditi determinerà l’imposta in via ordinaria o sostitutiva, per ciascun periodo di imposta, e provvederà a versare l’eventuale saldo previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi;
- gli intermediari non residenti con organizzazione stabile in Italia (sia Ue che extra-Ue) devono adempiere agli obblighi fiscali tramite questa stabile organizzazione, secondo l’articolo 162 del Tuir.
- gli intermediari residenti nell’Unione Europea senza stabile organizzazione in Italia possono scegliere di adempiere direttamente agli obblighi fiscali oppure nominare un rappresentante fiscale in Italia come responsabile d’imposta;
- gli intermediari residenti al di fuori dell’Unione Europea con stabile organizzazione nell’Ue: assolvono gli adempimenti tramite la stabile organizzazione europea.
- gli intermediari residenti al di fuori dell’Unione Europea senza stabile organizzazione nell’Ue devono nominare un rappresentante fiscale in Italia. In mancanza, la responsabilità solidale ricade sui soggetti residenti in Italia dello stesso gruppo.
La disciplina delle locazioni brevi è contenuta all’articolo 4, comma 1, del D.L. n. 50 del 2017 dove si stabilisce che si intendono per tali i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
La circolare n. 24/E del 2017 precisa che tali contratti sono tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche e sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata senza la necessità che sia adottato un particolare schema contrattuale.
In particolare, si evidenzia quanto segue.
- il contratto deve essere stipulato esclusivamente da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa;
- il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta; ne consegue che, in caso di destinazione alla locazione breve di cinque o più appartamenti, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale escludendo l’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi;
- gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative);
- si stabilisce che ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applicano le disposizioni in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.
Nicolò Cipriani – Centro Studi CGN
