La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) introduce una modifica significativa alla normativa relativa alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, ampliando il termine per la vendita della “ex prima casa”.
Innanzitutto, è doveroso ricordare che l’agevolazione prima casa permette di ottenere benefici fiscali rilevanti durante l’acquisto di un’abitazione principale, a patto che questa non rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9 e che vengano soddisfatti alcuni requisiti stabiliti dalla Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa parte I, allegata al DPR 131/86.
In particolare, il trattamento fiscale agevolato riguarda:
– imposta di registro: ridotta al 2% (con un minimo di 1.000 euro);
– imposte ipotecarie e catastali: fisse, pari a 50 euro ciascuna;
– se soggetto a IVA: aliquota agevolata del 4% e imposte ipotecarie e catastali fisse a 200 euro ciascuna.
Affinché il contribuente possa beneficiare di tale agevolazione è requisito essenziale che quest’ultimo dichiari di non possedere altre abitazioni acquistate con agevolazioni prima casa, nemmeno in comproprietà o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale.
Normativa vigente prima del 1° gennaio 2025
Relativamente al termine per la vendita della “ex prima casa”, il contribuente deve alienare l’abitazione precedentemente acquistata con agevolazione prima casa entro 1 anno dal nuovo acquisto per mantenere i benefici fiscali.
Mentre il credito d’imposta, previsto dall’art. 7 della L. 448/98, è concesso solo in determinati casi, ovvero, risulta spettante se:
– la vendita della ex prima casa avviene prima del nuovo acquisto (entro 1 anno);
– la vendita avviene dopo il nuovo acquisto ma sempre entro 1 anno;
Non risulta spettante se la vendita della ex prima casa avviene oltre 1 anno dal nuovo acquisto.
Modifica introdotta con la Legge di Bilancio in vigore dal 1° gennaio 2025
La Legge di Bilancio 2025 modificato il termine per vendere l’immobile precedentemente acquistato con agevolazione, offrendo così ai contribuenti una maggiore flessibilità per completare l’alienazione senza perdere i benefici fiscali sul nuovo acquisto.
Questa modifica interessa il comma 4-bis della Nota II-bis, parte dell’art. 1 della Tariffa parte I, allegata al DPR 131/86, che regola le condizioni delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. In particolare, il comma 4-bis consente di mantenere i benefici fiscali anche se, al momento del nuovo acquisto, l’abitazione precedente non è ancora stata venduta, purché questa alienazione avvenga entro i termini previsti. Con la modifica normativa, il limite originario di 1 anno è stato ora ampliato a 2 anni.
Rimangono invariate le condizioni previste dall’art. 7 della L. 448/98, sul credito d’imposta.
Implicazioni pratiche della modifica
A partire dal 1° gennaio 2025, la normativa introduce maggiore flessibilità per i contribuenti che acquistano una nuova prima casa, regolando i benefici fiscali in base ai seguenti termini:
Agevolazione Fiscale sul Nuovo Acquisto
- Sempre valida se la vendita dell’ex prima casa avviene entro 2 anni dal nuovo acquisto.
(Più tempo per organizzare la vendita senza perdere i vantaggi fiscali)
Credito d’Imposta
- Spettante solo se la vendita dell’ex prima casa avviene entro 1 anno dal nuovo acquisto.
(Confermato il limite previsto dalla normativa attuale per il credito d’imposta)
Sintesi della Modifica
- L’estensione del termine per vendere l’ex prima casa da 1 anno a 2 anni aumenta la flessibilità temporale per mantenere le agevolazioni sul nuovo acquisto;
- Tuttavia, non modifica le regole sul credito d’imposta, che restano legate al limite di 1 anno.
Questa modifica allinea la normativa fiscale con le esigenze dei contribuenti, preservando i vantaggi delle agevolazioni Prima Casa.
Michela Fabbruzzo – Centro Studi CGN
