Quando si tratta di prestazioni di servizi connesse a beni immobili, come l’intermediazione nella vendita e la consulenza legale, la tassazione va applicata nel luogo in cui l’immobile si trova. È quanto ha ribadito l’Agenzia delle Entrate, rispondendo a un interpello presentato da una contribuente. Quali sono le norme richiamate dall’Agenzia delle Entrate? E quale filo logico guida la risposta dell’Agenzia?
Con la risposta n. 65 del 4 marzo 2025 l’Agenzia delle Entrate ribadisce uno dei principi stabiliti dal D.P.R. 633/72 che all’articolo 7-quater indica chiaramente che le prestazioni di servizi come quelli di periti e agenti immobiliari sono rilevanti fiscalmente nel luogo dove è ubicato il bene.
La richiesta di chiarimenti arriva da una contribuente, nata e residente in Argentina, che risulta regolarmente iscritta all’AIRE (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero). Questa contribuente è intenzionata a vendere un immobile di sua proprietà ubicato in Italia, motivo per cui ha sollevato alcuni dubbi in merito alla corretta applicazione dell’IVA sulle prestazioni di servizi rese da liberi professionisti fiscalmente residenti in Italia, e finalizzati a supportare la contribuente nella vendita dell’immobile.
Nella risposta fornita alla contribuente, l’Agenzia delle Entrate rammenta che in tema di territorialità IVA la normativa generale prevede che l’imposta sia dovuta nel paese in cui ha sede il committente nelle operazioni B2B o nel paese in cui ha sede il prestatore nelle operazioni B2C.
Per alcune specifiche tipologie di prestazioni di servizi, la norma prevede delle deroghe espressamente individuate. Al fine di determinare il luogo in cui si applica l’imposta, in tali casi, è necessario tener conto di ulteriori fattori, come ad esempio la natura del servizio stesso o le modalità e il luogo in cui il servizio viene reso.
L’articolo 7-quater del D.P.R. 633/72 stabilisce che si considerano effettuate nel territorio dello Stato le prestazioni di servizi, comprese le perizie e le intermediazioni, relative a un immobile situato in Italia. Inoltre, l’articolo 47 della Direttiva IVA 2006/112/CE stabilisce con evidenza che il luogo delle prestazioni di servizi relativi a un bene immobile corrisponde al luogo in cui è situato il bene.
Con riferimento a quali sono le “prestazioni di servizi relative a un immobile”, l’articolo 31-bis paragrafo 1 del Regolamento di esecuzione UE n. 282/2011 come modificato dal Regolamento di esecuzione UE n. 1042/2013, dispone che tali prestazioni di servizi sono esclusivamente quelli che presentano un nesso diretto e significativo con il bene immobile in questione.
Tra tali servizi ci sono quelli che hanno come oggetto l’alterazione fisica o giuridica dell’immobile, le attività di intermediazione nella vendita, nella locazione finanziaria o nella locazione di beni immobili e i servizi legali che riguardano il trasferimento della proprietà o la costituzione di determinati diritti sul bene stesso o il loro trasferimento.
Con riferimento al caso trattato nella risposta dell’Agenzia, viene affermato che le prestazioni di agenzia relative a beni immobili sono espressamente ricomprese nell’articolo 7-quater del D.P.R. 633/72 e quindi da assoggettare a imposta sul valore aggiunto nello Stato. Anche la consulenza legale finalizzata alla cancellazione dell’ipoteca che grava sull’immobile è da assoggettare a IVA allo stesso modo delle prestazioni di agenzia.
L’Agenzia delle Entrate rammenta infatti che la cancellazione dell’ipoteca è l’atto finale di un iter procedimentale di cui l’immobile ipotecato costituisce l’oggetto primario e, come tale, elemento essenziale e qualificante.
L’attività di consulenza tecnico-legale resa dal professionista, dal momento che è oggettivamente e causalmente connessa all’immobile, possiede i requisiti previsti per qualificare tale consulenza come “servizio immobiliare” rilevante in Italia.
Antonino Salvaggio – Centro Studi CGN
