Per l’acquisto dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, è ammessa la detrazione degli interessi pagati in dipendenza di contratti di mutui ipotecari. Quali soggetti possono accedere alla detrazione? Quali sono i requisiti? Che cosa prevede la normativa in caso di coniuge separato o divorziato?
L’acquisto dell’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale deve essere effettuato entro i dodici mesi precedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo.
Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. A tal fine, rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione effettuata ai sensi del D.P.R. n. 445 del 20 dicembre 2000, con la quale il contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato nei registri anagrafici.
Ambito soggettivo
Dal punto di vista soggettivo, è utile osservare che l’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 7 del 26 gennaio 2001, ha stabilito che il soggetto che intende detrarre gli interessi deve coincidere con:
- il proprietario dell’unità immobiliare che ha acquistato l’immobile con il denaro proveniente dal mutuo a tal fine contratto;
- il soggetto che ha stipulato il mutuo ipotecario.
Con la circolare n. 17 del 2006, però, l’Agenzia delle entrate ha precisato che “Risulta ininfluente la ripartizione della proprietà dell’immobile, alla quale non necessariamente corrisponde una identica ripartizione del costo di acquisto. Soprattutto nel quadro dei rapporti familiari può accadere, infatti, che la ripartizione del costo tra i soggetti acquirenti non corrisponda perfettamente alla percentuale di titolarità del diritto reale acquistato”.
In altri termini, è ammessa la possibilità per uno dei due coniugi di detrarre gli interessi relativi a un mutuo a lui intestato al 100 per cento anche nel caso in cui risulti proprietario soltanto di una quota.
Il requisito di acquirente e mutuatario è, quindi, sempre richiesto dall’Amministrazione finanziaria per beneficiare della detrazione, ad eccezione dei mutui stipulati prima dell’anno 1991, per i quali l’Agenzia delle entrate, con la Circolare n. 95/E del 12 maggio 2000 n. 95, risposta 1.2.6, ha stabilito che la detraibilità è ammessa anche per i soggetti che non siano titolari di redditi di fabbricati.
Ai fini della detrazione:
- l’acquisto dell’unità immobiliare deve essere effettuato entro l’anno anteriore o successivo alla data di stipula del contratto di mutuo;
- l’unità immobiliare in esame deve essere destinata ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
Ai fini delle imposte sui redditi, l’art. 5, comma 5 del TUIR prevede che per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo. Tale disposizione relativa ai familiari si applica a decorrere dal 2001, ma è valida anche per i mutui stipulati antecedentemente alla predetta data, purché, come previsto dalla circolare n. 50/E del 12 giugno 2002, risposta 4.2, l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del contribuente o di un familiare entro sei mesi dall’acquisto e l’acquisto dell’unità immobiliare sia stato effettuato nei sei mesi precedenti o successivi alla data di stipulazione del contratto di mutuo.
Ambito oggettivo
Sotto il profilo oggettivo, la detrazione spetta soltanto al “proprietario” o “nudo proprietario”. L’Amministrazione finanziaria, in merito, con la circolare n. 108/E del 3 maggio 1996, risposta 2.3.1, nonché con la circolare n. 95/E del 12 maggio 2000, risposta 1.2.7, ha stabilito che la detrazione, al contrario, non compete, in relazione a mutui stipulati per l’acquisto del diritto di usufrutto sull’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale dell’usufruttuario, poiché questi non acquisisce mai la piena proprietà dell’immobile.
Inoltre, la detrazione compete anche in caso di acquisto di una ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare. Contrariamente a quanto sopra precisato, la detrazione non spetta nel caso in cui il mutuo sia stato contratto per acquistare autonomamente una pertinenza dell’abitazione principale, come nel caso di acquisto autonomo di box, soffitta, cantina, etc.
Coniuge separato o divorziato
Fino a quando non viene annotata la sentenza di divorzio, è utile osservare che il coniuge, ancorché separato, rientra comunque tra i familiari del contribuente. Ne deriva che, sino a tale data, persiste il diritto alla detrazione degli interessi passivi sia nel caso in cui l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale da parte del coniuge fiscalmente a carico sia nel caso in cui l’unità immobiliare costituisca dimora abituale del coniuge che vanta il reddito maggiore.
Nel caso di divorzio, anche al coniuge divorziato che ha trasferito la propria dimora abituale spetta il beneficio della detrazione per la quota di competenza; in tal caso, però, è necessario che i suoi figli o i suoi familiari (ad eccezione dell’ex coniuge e dei suoi parenti) dimorino presso l’immobile abitualmente.
Secondo la circolare n. 20/E del 13 maggio 2011, inoltre, in caso di separazione dei coniugi, entrambi comproprietari dell’immobile e cointestatari del mutuo, gli interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’abitazione principale da entrambi i coniugi comproprietari dell’immobile possono essere portati in detrazione integralmente dal coniuge che, a seguito di separazione, sia divenuto proprietario esclusivo dell’immobile e si è accollato le residue rate di mutuo (c.d. accollo interno).
In altri termini, l’Amministrazione finanziaria ammette la detrazione degli interessi pagati anche se l’accollo del mutuo non ha rilevanza esterna e, quindi, il contratto di mutuo continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi. Tuttavia, è precisato che:
- l’accollo deve essere formalizzato in un atto pubblico (ad esempio nell’atto pubblico di trasferimento dell’immobile) o in una scrittura privata autenticata;
- le quietanze relative al pagamento degli interessi devono essere integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge proprietario anche per la quota riferita all’ex coniuge.
Da ultimo, si ricorda che nella suddetta circolare n. 20/E del 2011, al par.1.2 è disposto che:
- se a seguito della sentenza di separazione siano assegnati al marito l’unità immobiliare e la relativa pertinenza di proprietà dell’ex-moglie
- se sui beni sopra descritti grava un mutuo ipotecario intestato a all’ex coniuge
detti immobili continuano ad essere destinati ad abitazione principale dei figli (e dell’ex coniuge).
Qualora, dalla sentenza di separazione, il marito sia obbligato ad assolvere le rate residue del mutuo contratto per l’acquisto dell’abitazione, sempreché nei suoi confronti ricorrano le condizioni previste dalla norma per fruire del beneficio, lo stesso può detrarre gli interessi, anche se il mutuo è intestato all’altro coniuge.
A tal fine, tuttavia, si precisa che l’accollo deve risultare formalizzato in un atto pubblico o in una scrittura privata autenticata e che le quietanze relative al pagamento degli interessi devono essere integrate dall’attestazione che l’intero onere è stato sostenuto dal coniuge attuale proprietario.
Massimo D’Amico – Centro Studi CGN
