La normativa prevede una particolare disciplina sanzionatoria per i contratti di locazione non registrati entro i termini stabiliti oppure mai registrati. Vediamo insieme, attraverso quattro esempi pratici, quali sono le conseguenze.
Il comma 8 dell’Articolo 3 del Decreto Legislativo del 14 marzo 2011 n. 23 stabilisce che: “Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono stati registrati entro il termine stabilito dalla legge si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata Legge n.431/1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”.
Inoltre al comma 9 aggiunge: “Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio”.
La normativa, quindi, disciplina gli effetti derivanti dalla mancata/tardiva registrazione del contratto e le conseguenze sulla durata del contratto, sui rinnovi e sulla determinazione del canone.
Iniziamo la nostra disamina dal comma 8.
Al punto a) “La durata della locazione è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio”: se non si registra entro il termine stabilito dalla legge (30 giorni) la durata del contratto è stabilita in 4 anni a decorrere dalla data di registrazione. Certo, c’è sempre la possibilità di registrare tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Tuttavia se le parti non dovessero proprio registrare, il contratto viene considerato (volontariamente o d’ufficio) come un 4 + 4.
Al punto b) “Al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata Legge n.431/1998”: il rinnovo è disciplinato dalla Legge 431/1998, articolo 2, comma 1, il quale prevede che alla scadenza del primo periodo (di 4 anni), il rinnovo è automaticamente di altri 4 anni. Per un totale di 8 anni.
Infine, al punto c) “A decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre, l’adeguamento, dal secondo anno in base al 75% dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti”: a decorrere dalla data di registrazione del contratto il canone annuo è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre all’adeguamento ISTAT dall’anno successivo.
ESEMPIO – Contratto stipulato in data 1 giugno 2010 per la durata di 4 anni (scadenza 31 maggio 2014) con canone annuo di 9.000 euro.
Immobile con Rendita catastale di 500 euro.
Il contratto viene registrato dal conduttore in data 1 giugno 2013.
Le parti dovranno corrispondere l’imposta di registro (comprensiva di sanzioni ed interessi) per le annualità 2010, 2011 e 2012 da calcolarsi sul canone annuo stabilito di 9.000 euro.
Secondo quanto stabilito nel punto a), il contratto avrà una durata di 4 anni, che decorre dalla data di registrazione: cioè da giungo 2013 a maggio 2017. E, come da punto b), con possibilità di proroga per altri 4 anni: maggio 2021.
Inoltre, il nuovo canone annuo, come da punto c), sarà la rendita (500 euro) moltiplicata per tre: 500 x 3 = 1.500.
Da quanto si evince, quindi, l’omessa registrazione del contratto di locazione ha conseguenze economiche importanti, che possono durare per molti anni: nell’esempio le parti si trovano a dover gestire un contratto iniziato nel 2010 fino al 2021, con un canone annuo di 1.500 euro (soggetto ad aggiornamento ISTAT) per gli ultimi 8 anni.
Continuiamo la nostra disamina con il comma 9 dell’articolo 3.
Esso prevede che le disposizioni in materia di nullità del contratto, in caso di mancata registrazione (articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n.311): “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”), si applicano nelle circostanze in cui il contratto registrato porti un valore di canone inferiore a quello effettivo e sia stato registrato un contratto di comodato fittizio, in luogo di uno effettivo di locazione.
ESEMPIO – Le parti stipulano un contratto indicando nel testo come canone annuo un importo pari a 6.000 euro, con l’impegno orale da parte del conduttore di versare in contanti al locatore una ulteriore somma pari a 200 euro mensilmente.
Tale accordo rende nullo il contratto registrato.
ESEMPIO – Le parti stipulano un contratto orale di locazione con canone annuo pari a 5.000 euro. Decidono di registrare un contratto di comodato in luogo di quello di locazione.
Alla luce del comma 9 tale contratto di comodato registrato è nullo.
Sanzioni: L’Articolo 3, comma 3, del Decreto Legislativo 23/2011 stabilisce che “..Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del Testo Unico D.P.R. 131/1986”. Il citato articolo 69 prevede che “chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta”.
Tali sanzioni, lo sottolineiamo, sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati alla registrazione del contratto di locazione.
ESEMPIO – Contratto abitativo stipulato nel 2011, con un canone annuo di 10.000 euro, di durata di 4 anni, i cui termini di registrazione sono decorsi e le parti non hanno richiesto la registrazione.
Imposta di registro dovuta per il 2011: 10.000 x 2% = 200
Sanzione per il 2011: 200 x 120% = 240
Le parti, tuttavia, restano tenute al versamento delle sanzioni anche per effetto dell’opzione della cedolare secca, con il pagamento dell’imposta piatta che sostituisce l’imposta di registro. Quest’ultima non risulterà dovuta per il periodo di durata dell’opzione. Mentre se esiste un periodo “scoperto” sarà dovuta solo per quel periodo.
Giacomo Forato – Centro Studi CGN
