Capita sempre più spesso, causa anche la crisi, che il conduttore si trovi nell’impossibilità di corrispondere i canoni di locazione e si trovi, quindi, in stato di morosità. Vediamo come si deve comportare il locatore in dichiarazione.
Innanzitutto è obbligato ad indicare in dichiarazione il fabbricato locato e il relativo reddito percepito:
- chi detiene il fabbricato a titolo di proprietà; se è detenuto da più persone, ognuno deve dichiarare la propria quota; in caso di cessione/acquisto durante l’anno, il reddito deve essere commisurato anche in base ai giorni di possesso;
- chi detiene il fabbricato a titolo di diritto reale (uso, usufrutto, superficie) dichiara il reddito e nulla deve essere dichiarato dal “nudo proprietario”;
- chi detiene il fabbricato in base al diritto di abitazione nella dimora abituale, acquisito dal coniuge superstite (art. 540 c.c.).
Se il canone di locazione non è stato percepito ed entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità, l’immobile è inserito in dichiarazione, ma il canone non percepito non costituisce reddito imponibile; permane comunque l’obbligo di dichiarare il reddito dei fabbricati sulla base della sola rendita catastale.
Se il canone di locazione è stato percepito solo per una parte dell’anno, va compilato un solo rigo indicando la quota di canone effettivamente percepita e inserendo caso particolare “4” nell’apposita colonna.
Esempio
Paolo è proprietario di un immobile locato la cui rendita catastale è di Euro 650,00; l’immobile è locato a Luigi per Euro 500,00 mensili. Luigi non corrisponde la locazione e Paolo presenta la procedura di sfratto per morosità, convalidata dal giudice nel mese di ottobre. Da quel mese, Paolo potrà non indicare i canoni di locazione non percepiti in dichiarazione, compilando il quadro B del 730 o RB di Unico nel seguente modo:
Il credito d’imposta
Se il giudice conferma la morosità dell’inquilino anche per periodi precedenti, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, previsto dall’art.5 c.8 della Legge 431/98.
Per determinare il credito d’imposta spettante è necessario riliquidare la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di canoni di locazione non riscossi, per calcolare le imposte pagate in più relativamente ai canoni non percepiti.
Nell’effettuare le operazioni di riliquidazione si deve tener conto di eventuali rettifiche ed accertamenti operati dagli uffici.
Il diritto sorge dalla data di convalida dello sfratto e il credito può essere richiesto:
- in sede di presentazione della prima dichiarazione utile, successiva alla convalida di sfratto;
- presentando istanza di rimborso entro 10 anni.
Per determinare la nuova imposta si deve sottrarre dal reddito complessivo il canone non percepito e aggiungere il valore della rendita catastale; ricalcolato il reddito imponibile si applicano le aliquote vigenti nel periodo interessato al ricalcolo:
1) Nuovo reddito imponibile = reddito complessivo – canone di locazione non percepito, ma dichiarato + rendita catastale
2) Nuova imposta = nuovo reddito imponibile x aliquote d’imposta in vigore
3) Credito d’imposta = imposta pagata – nuova imposta
L’importo andrà inserito in G2 del 730 o in CR8 di Unico:
L’eventuale successiva riscossione dei canoni di locazione per i quali si è beneficiato del credito d’imposta comporterà per il contribuente l’obbligo di dichiarare il maggior imponibile determinato tra i redditi soggetti a tassazione separata.
Rita Martin – Centro Studi CGN
