L’art.3 del D.Lgs. 23/2011, in materia di federalismo Fiscale Municipale, oltre alla Cedolare Secca, ai commi 8, 9 e 10 regolamenta i contratti di locazione “fittizi” non registrati (verbali) o registrati con falso comodato, ovvero registrati per un importo inferiore all’effettivo.
Specificamente, al soggetto che non registra nei termini di legge (30 gg. dalla data di stipula), ovvero non registra affatto il contratto di locazione per immobili ad uso abitativo, vengono applicate le seguenti disposizioni:
Comma 8:
- Durata della locazione stabilita in quattro anni dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio).
- Al rinnovo del contratto viene applicata la disciplina di cui all’art.2 c.1 L. 431/1998 (rinnovo per altri 4 anni).
- Dalla registrazione del contratto, il canone di locazione viene automaticamente fissato in misura pari al triplo della rendita catastale dell’immobile, con adeguamento dal secondo anno pari al 75% degli indici ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore al triplo della rendita catastale, viene applicato quanto previsto da contratto.
Comma 10:
La disciplina non è applicata nel caso in cui il contratto sia registrato entro 60 giorni dall’entrata in vigore del Decreto e quindi entro il 6 giugno p.v.
Stando alla norma, quindi, l’inquilino che corrisponde affitti “in nero” – si veda ad esempio lo studente universitario, o il conduttore che corrisponde affitti in misura superiore a quanto previsto nel contratto di locazione, con l’onere della prova in quest’ultimo caso – ha tutto il vantaggio alla denuncia.
Egli infatti corrisponderà per quattro anni più altri quattro un canone di locazione annuo pari solo a tre volte il valore della rendita catastale dell’immobile locato, salvo l’adeguamento del 75% agli indici ISTAT e quindi di gran lunga inferiore ai canoni standard di mercato.
I termini e le modalità della denuncia ancora non sono stabiliti (sono attese circolari esplicative in merito).
Il locatore, d’altro canto, dovrà riversare tutte le imposte non versate negli ultimi quattro anni (o meno, se la durata del contratto è inferiore), aumentate della sanzione del 120% delle imposte non pagate.
La recente Circolare Ministeriale n. 26/E specifica che la tardiva registrazione del contratto comporta il versamento dell’imposta relativa al corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ovvero per ciascuna annualità, con l’applicazione di sanzioni ed interessi.
L’imposta di registro potrà essere assolta sulla base del canone stabilito dalle parti fino all’annualità contrattuale in corso alla data di registrazione del contratto.
I controlli rientrano nel campo del Federalismo Municipale e quindi sono di competenza dei Comuni. Sarà quindi loro compito istituire appositi uffici d’ accertamento.
Si ricorda, comunque, che entro il prossimo 6 giugno il locatore può regolarizzare la propria posizione registrando i contratti di locazione all’Agenzia delle Entrate.
